がんと家族の相談室
長期修繕計画
介護施設の長期修繕計画の立て方30年・5年・単年の3つと、優先順位の決め方
修繕の計画は、一つの表で全部を決めようとすると使えなくなります。30年・5年・単年の3つの長さで持つ方法と、その材料になる機器台帳、更新の時期と優先順位の決め方、予算と大規模修繕の進め方を順にまとめました。
- 3つの長さの計画
- 機器台帳の作り方
- 優先順位の5段階
- 法定耐用年数の表
- 図5枚
構成：介護施設 修繕の窓口／監修：鈴木貴行（介護施設営繕・修繕専門家）／更新：
先に結論：計画は
3つの長さで持ちます
修繕の計画は、一つの表で全部を決めようとすると、使えなくなります。30年で修繕の山を見て、5年で予算を組み、単年で発注する。3つの長さに分けて持つと、計画が実際の判断に使えるようになります。
計画づくりで、最初に知っておくこと
- 計画は30年・5年・単年の3つの長さで持つ
- 材料は、機器台帳と修繕の履歴
- 更新の時期は、3種類の年数を並べて決める
- 何から直すかは、5つの段階で決める
- 予算は、前の年の秋から組み始める
30年・5年・単年の、
それぞれの使い道
主に調べる方：事務長・施設長・経営者
30年の計画は、外れることを前提に持ちます。物価も設備の傷み方も変わるため、金額はぴったりとは合いません。それでも、外壁と屋上と設備の更新が同じ時期に重なる「山」がいつ来るかは、30年で並べないと見えません。
5年の計画は、予算と資金を組むために使います。30年の計画から近い5年分を取り出し、見積や劣化の調査で金額を確かめます。単年の計画は、その年に発注する工事の一覧です。
| 計画 | 何に使うか | 中身 | 見直す時期 |
|---|---|---|---|
| 30年 | 修繕の山の位置と大きさを見る | 主な部位と設備の更新の時期と概算 | 大きな工事や建物の調査のあと |
| 5年 | 予算と資金を組む | 工事ごとの金額（見積や調査で確かめたもの） | 毎年の予算の時期 |
| 単年 | 発注して実行する | その年に発注する工事と時期 | 毎年 |
30年先の修繕計画は、外れても意味がありますか
意味があります。30年の計画は、金額を当てるためではなく、外壁・屋上・設備の更新が重なる時期と、その大きさをつかむために持ちます。毎年の実績を入れて見直していけば、山に向けた積立や補助の準備を前の年から始められます。
材料は、
機器台帳と修繕の履歴
計画の精度は、手元の材料で決まります。どの設備がいつ設置されたか、これまで何をいくらで直したか。この2つがあれば、計画は作れます。
機器台帳は、竣工図から設備を拾い出し、現地で1台ずつ型番と設置年を確かめ、保守の会社と連絡先を埋めて作ります。竣工図が見つからない場合も、現地の確認から始められます。修繕の履歴は、工事の写真と見積・請求の書類をまとめて残します。
台帳に入れておくと役に立つ項目
- 設備の名前と場所
- メーカー・型番・設置年
- 保守の契約先と連絡先
- これまでの修理の日付と金額
くわしくは機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つで作りますと修理業者を毎回探す手間は、業者台帳で消せますをご覧ください。
更新の時期は、
3種類の年数を並べて決めます
設備の「年数」には3種類あります。会計のための法定の耐用年数、メーカーが補修用の部品を持つ期間、実際に使える年数です。修理の期限を決めるのは部品の保有期間で、部品がなくなると直せなくなります。
| 設備 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 冷房・暖房・通風・ボイラー設備（冷凍機の出力22kW以下） | 13年 |
| 冷房・暖房・通風・ボイラー設備（上記以外） | 15年 |
| 給排水・衛生設備、ガス設備 | 15年 |
| 電気設備（照明設備を含む。蓄電池電源設備を除く） | 15年 |
| 昇降機設備（エレベーター） | 17年 |
| 消火・排煙・災害報知設備 | 8年 |
「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」別表第一による会計上の年数です。実際に使える年数や、部品が手に入る期間とは違います。
業務用の給湯器のように、稼働時間が長い設備は、家庭用の目安より早く更新の時期が来ることがあります。年数だけで決めず、故障の回数と修理費の合計もあわせて見ます。くわしくは設備の年数は、3種類を並べてから更新の時期を決めますにまとめています。
何から直すかは、
5つの段階で決めます
予算が限られるとき、直す順番を決める物差しが要ります。安全に関わるもの、放置すると被害が広がるもの、法令の期限があるものを先にし、時期を選べるものと当面は支障がないものは計画に回します。
先送りするものも、記録を残しておくと、状態が悪くなったときにすぐ判断を変えられます。先送りしたときの責任の考え方は、よくある質問の「直さずに置いたらどうなる？」にまとめています。
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予算と資金は、
前の年の秋から
主に調べる方：事務長（経理）・経営者
修繕の予算は、前の年の秋から組み始めます。補助を使う工事は、さらに早く、夏ごろの所要額の調査から動く例があります。
大きな工事に備える資金は、修繕のための積立、融資、補助を組み合わせます。社会福祉法人では、社会福祉充実残額を計算するときに差し引ける「再生産に必要な財産」に、建替えまでの間の大規模修繕に必要な費用が含まれます。修繕の計画を数字で持っておくと、資金の説明にもそのまま使えます。
福祉医療機構の融資も、補助金も、決定の前に工事の契約や着工をすると、原則として対象外になります。くわしくは補助金のページと修繕の予算は、前の年の秋から3つの区分で組みますをご覧ください。
大規模修繕の
頼み方と、決め手の資料
大規模修繕の頼み方は、設計と施工を分ける、施工会社に設計も任せる、発注を支える専門家を付ける、の3通りです。理事長が決めるときに見るのは、建物の傷みの調査、30年の総額の比較、資金の計画、先送りした場合の影響の4つの資料です。
| 頼み方 | よいところ | 気をつけるところ |
|---|---|---|
| 設計と施工を分ける | 設計者がまとめた同じ仕様で、複数の施工会社を比べやすい | 設計と監理の費用が別にかかる |
| 施工会社に設計も任せる | 窓口が一つで、話が早く進む | 仕様と金額を、ほかと比べにくい |
| 発注を支える専門家を付ける | 施設の側に立って、仕様と見積を確かめてもらえる | 支援の費用がかかる。中立の立場か確かめる |
社会福祉法人は、工事の金額によって入札や見積合わせの決まりがあります。くわしくは大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませますをご覧ください。
床面積から総額の桁をつかむ方法は、費用の目安の「大規模修繕は、総額でいくらになるのか」にまとめています。
長期修繕計画づくりを、外に頼むと何が変わりますか
数量（どれだけ直すか）、単価（1単位いくらか）、劣化の程度（いつ直すか）の3つの精度が変わります。予算の根拠として理事会に出すときや、補助の申請に使うときは、精度が必要になります。施設で作った計画をもとに、必要な部分だけ頼む形もあります。
機器台帳がないと、修繕計画は作れませんか
作れますが、精度が下がります。まず空調・給湯・浴槽・受変電・エレベーターなど、止まると困る主な設備から台帳を作り、計画に入れていくと、使える計画に早く近づきます。
修繕を計画するときの記事
計画の作り方
- 長期修繕計画は、30年・5年・単年の3つで持ちます介護施設の長期修繕計画の作り方を、30年・5年・単年の3つの長さで持つ形で整理しました。台帳に周期と単価を当てて年ごとの表にする4段の手順、30年の計画が外れる理由とそれでも作る理由、3つの計画のつなぎ方、計画を支える修繕の履歴の残し方までをまとめています。
- 長期修繕計画を専門業者に頼むと、3つの数字の精度が変わります介護施設の長期修繕計画を専門業者に頼むメリットを、自作との違いから整理しました。
- 機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つで作ります介護施設の機器台帳の作り方を、項目の決め方、竣工図と現地の調べ方、更新の仕方の順に整理しました。
- 設備の年数は、3種類を並べてから更新の時期を決めます介護施設の設備の更新周期と耐用年数を、法定の耐用年数・部品の保有期間・実際の更新の目安の3種類で一覧にしました。空調・給湯・ポンプ・受変電・昇降機・ナースコール・特殊浴槽・防災の年数、法定の耐用年数が会計の年数であること、更新の時期を決める4つの材料をまとめています。
- 修理業者を毎回探す手間は、業者台帳で消せます介護施設で修理業者を毎回探すのが大変なのは、前に頼んだ業者と結果の記録が残っていないからです。業者台帳に書く8つの欄、分野ごとに1番手・2番手を並べる方法、過去2年分の請求書から作る手順、依頼の履歴と機器台帳のつなぎ方、紙かデータかの決め方をまとめました。
予算・資金・決め方
- 修繕の予算は、前の年の秋から3つの区分で組みます介護施設の修繕の予算をいつ、どう組むかを整理しました。
- 理事会が見るのは見積ではなく、傷み・30年の総額・資金・先送りの4つです介護施設の大規模修繕を理事会で説明するときの資料をまとめました。決める理事長と理事が見ているのは、建物の傷みの調査・30年の総額の比較・資金の計画・先送りした場合の影響の4つです。それぞれの作り方と、30年の総額の比べ方、理事会での説明の順番、議案の書き方を示します。
- 修繕の稟議書は、承認者の4つの問いに答えて書きます介護施設の修繕の稟議を通す書き方を整理しました。
- 介護施設の修繕費は、相場より5年分の実績で読みます介護施設の修繕費の相場を、工事ごとの費用の目安（建具・水漏れ・エアコン・給湯器・特殊浴槽・防水・外壁）と、年間の修繕費を3つの層で積み上げる方法で示します。前の年より増えたときに6つの理由に分けて、説明できる増加と手を打つ増加を見分ける方法、本部に出す5年分の表もまとめました。
- 建て替えの時期は、築年数より耐震・設備の基準・配管で決まります介護施設を築何年で建て替えるかを、耐震・設備基準・配管の3つから整理しました。
大規模修繕の進め方
- 大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませます介護施設の大規模修繕の頼み方は、設計と施工を分ける、施工会社に設計も任せる、専門家に発注を支えてもらうの3つ。
- 設計監理か責任施工かは、工事の大きさと施設の人手で選びます大規模修繕の設計監理方式は設計と施工を分け、責任施工方式は1社に調査から工事まで任せます。費用・透明性・手間・品質の確かめ方の4つで違いを比べ、介護施設の条件でどちらが向くか、設計と施工の不適切な結びつきへの注意、仕様書に書くこと、発注を支える専門家（CM方式）までを示します。
- 居ながら工事の工程表は、工事と暮らしの予定を重ねて作ります入居者が暮らしたまま進める介護施設の大規模修繕（居ながら工事）の工程表の組み方です。工事と暮らしの予定の重ね方、居室を区画ごとに回して移動を2回で済ませる方法、移り先の確保、3階建て・定員80名の特養の例、予定とずれやすい所、ご家族への伝え方をまとめました。
- 補助を使う工事は、交付決定の通知が届くまで契約しません補助金を使う介護施設の大規模修繕は、前の年の調査から完了の報告まで1年半ほどかかることがあります。
- 令和9年度の修繕の補助は、まず県の調査が済んだかを確かめます介護施設の修繕の補助は、翌年度の分の所要額調査が前の年の夏ごろに行われる例があります。
この記事の監修者
監修者
鈴木貴行｜介護施設営繕・修繕専門家
- 30年以上営繕・設備管理の経験
- 1,000施設超関わった介護・高齢者施設
- 3,000件超修繕・設備改善の案件
介護施設の営繕・設備管理に30年以上携わり、1,000施設を超える介護・高齢者施設の現場に関わってきました。このページの計画の持ち方と、優先順位の考え方を監修しています。
- 経験した施設
- 特別養護老人ホーム有料老人ホームグループホームデイサービスサービス付き高齢者向け住宅
- 専門分野
- 給排水空調電気・照明トイレ・浴室床・壁扉・建具ナースコール
このページで参照した資料
- 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一（建物附属設備）
- 厚生労働省「社会福祉充実計画の承認等に係る事務処理基準」
- 独立行政法人福祉医療機構「福祉貸付事業」（融資の流れ）
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