がんと家族の相談室
費用の目安
修繕の相談相手を外に持ちたいと考えたとき、「代行」と「コンサル」の違いが分かりにくく、見積の金額だけを見て迷う方は多いと思います。2つは、同じ営繕の仕事を手伝うようでいて、お金を払う対象が違います。代行は職員の手間を引き受け、コンサルや診断・設計監理は、何をいつどこまで直すかを決める材料を出します。この記事では、業務ごとの費用の決まり方と目安、誰がその役を担えるか、費用に見合うかの見方を書きます。
構成：介護施設 修繕の窓口監修：鈴木貴行（介護施設営繕・修繕専門家）更新：読む時間：約18分
この記事が答える質問営繕のコンサルの費用は、どれくらいですか？代行とは何が違うのですか？
営繕のコンサルの費用は、頼む業務で決まります。業者探しや日程の調整など、実務を代わりにする代行は、月ごとや件数ごとに手間に払うのが基本です。いっぽう、建物の診断、修繕計画づくり、発注の支援、工事の監理といった判断を支える業務は、報告書や仕様書などの成果物に払います。費用は、技術者が何人で何日かかるかを積み上げて決まります。目安は、目視が中心の診断で数十万円から、調べる深さや建物の大きさによっては数百万円になることもあります。日常の修理は代行に、数百万円を超える工事の判断はコンサルや建築士に、と分けて頼むと、費用に見合いやすくなります。
この記事の結論
営繕の「代行」と「コンサル」は、どちらも施設の営繕を外から手伝う仕事ですが、お金を払う対象が違います。代行は、業者探しや日程の調整、立ち会い、記録といった実務の手間を引き受けます。コンサルは、何を、いつ、どこまで直すかを決めるための材料を出します。
| ことがら | 代行 | コンサル・診断・設計監理 |
|---|---|---|
| 払う対象 | 実務の手間（手配・日程・立ち会い・記録） | 判断の材料（調べた結果・計画・仕様・監理の記録） |
| 受け取るもの | 直った修理と、月ごとの記録 | 報告書・計画書・仕様書・監理の報告 |
| 費用の決まり方 | 月ごとの定額、件数ごと、手数料 | 技術者の人数×日数の積み上げ、成果物ごとの額 |
| 担う人 | 代行の会社、修繕の窓口の会社 | 建築士事務所、設備の専門家、調査の会社 |
| 向いている場面 | 件数の多い日常の修理 | 数百万円を超える工事、直すか替えるかの判断 |
同じ会社が両方を引き受けることもあります。そのときも、見積の中で、手間に払う分と、判断の材料に払う分を分けてもらうと、比べやすくなります。
代行の手数料の形と相場は営繕の代行の手数料は、誰が払っているかで見え方が変わりますにまとめています。この記事では、判断を支える側の費用を中心に書きます。
「コンサルに頼むといくらか」という問いには、そのままでは答えられません。頼む業務によって、費用の決まり方がまったく違うからです。営繕で外に頼む業務は、調査、計画づくり、発注の支援、工事の監理、日常の手配の5つに分けると比べやすくなります。
| 業務 | 中身 | 受け取るもの | 費用の決まり方 |
|---|---|---|---|
| 調査（診断） | 建物と設備の傷み具合を調べる | 写真つきの報告書 | 調べる範囲と深さ、技術者の日数 |
| 計画づくり | 何年に何を直し、いくらかかるかを組む | 修繕計画の表と、その根拠 | 建物の大きさと、数量を拾う細かさ |
| 発注の支援 | 仕様をそろえ、業者を集め、見積を比べる | 仕様書・見積の比較表・選んだ理由 | 1つの工事ごとの額か、工事費の割合 |
| 工事の監理 | 工事が設計図書のとおりに進んでいるかを確かめる | 監理の報告書と写真 | 現場に出る回数と工期 |
| 日常の手配（代行） | 修理の受付、業者の手配、日程、記録 | 月ごとの修理の一覧 | 月ごとの定額か、件数ごと |
5つすべてを外に頼む必要はありません。たとえば、計画づくりは法人の本部で行い、調査と工事の監理だけを外に頼む、という分け方もできます。業務ごとに分けて見積を取れば、どこにいくら払っているかが見えます。
相談・見積は無料｜お断り可・理由は不要
設備が止まったら、
写真1枚から相談できます。
調査（診断）の費用は、どこまで深く調べるかで決まります。目で見て写真を撮る調査なら、技術者が1〜2日で回れることもあります。外壁をたたいて浮きを調べる、配管の中をカメラで見る、といった調査を加えると、日数も機材も増えます。
| 調べ方 | 分かること | 費用が増える理由 |
|---|---|---|
| 目視と写真 | ひび・さび・はがれ・水のしみなど、見える傷み | 建物が大きいほど、回る日数が増える |
| 打診（たたいて音を聞く） | タイルやモルタルの浮き | 高い所は、足場や高所作業車が要る |
| 赤外線の撮影 | 外壁の浮きの広がり | 撮影の機材と、結果を読む手間 |
| 配管の中のカメラ・抜き取り | 配管の内側のさびや詰まり | 断水の段取りや、配管を切る工事 |
| 材料の採取と試験 | コンクリートや防水の材料の傷み | 試験の費用と、採った所の補修 |
目安としては、目視が中心の調査で数十万円から、打診や配管の調査を加え、建物が大きければ数百万円になることもあります。建物の大きさ、階数、調べる範囲で大きく変わるので、見積では、何日、何人で、どの方法で調べるかを書いてもらいます。建物の耐震診断を頼むときは、その報酬にも国の基準（平成27年国土交通省告示第670号）があります。
工事の会社が「無料で診断します」と言うこともあります。費用はかかりませんが、工事を受けたい立場からの診断になる点は、頭に置いておきます。また、建物の定期報告（12条点検）の結果も、傷みを知る材料になります。点検の中身は12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますにあります。
修繕計画づくりは、何年に、どこを、いくらで直すかを組む仕事です。費用は、建物の大きさと、数量を拾う細かさで変わります。図面から外壁の面積や配管の長さを拾い、単価をかけて積み上げるほど、手間は増えますが、計画の金額は確かになります。
計画づくりで受け取るものは、計画の表だけではありません。数量の拾い方、単価の出どころ、傷みの程度の見立てが書かれているかで、計画の使い道が変わります。理事会や本部への説明、補助金の申請に使うなら、根拠まで受け取ります。
根拠のない計画は、数年後に見直すときにも困ります。どの数字をどこから取ったかが分からないと、単価が上がったときに、計画のどの数字を置きかえればよいかが分からないからです。計画づくりを専門の会社に頼んだときに変わる精度と、その費用の目安は長期修繕計画を専門業者に頼むと、3つの数字の精度が変わりますでくわしく書いています。
発注の支援は、工事の仕様をそろえ、業者の候補を集め、見積を比べて、選んだ理由を残す仕事です。費用は、1つの工事ごとに決まった額か、工事費の割合で決めることが多くあります。
| 仕事 | 施設でもできるか | 外に頼む意味 |
|---|---|---|
| 仕様書をつくる | 小さな工事なら、写真と寸法で足りる | 大きな工事では、仕様の差が見積の差になる |
| 業者の候補を集める | 付き合いのある業者や紹介でできる | 工事の種類に合う候補を広く集められる |
| 現場の説明をする | 施設の担当者が案内できる | 質問への答えを、全社に同じ形で返せる |
| 見積を比べる | 金額の合計なら比べられる | 数量と単価の違いまで読める |
| 選んだ理由を残す | 決裁の書類にまとめられる | 法人の決まりに沿った記録を、第三者の目で残せる |
社会福祉法人のように見積の数に決まりがある法人では、決まりに沿った見積の取り方と、その記録づくりまで任せられます。見積の条件のそろえ方は見積の比較表は、条件書で6つをそろえてから作りますにあります。
補助金を使う工事では、業者の選び方にも条件がつくため、発注の支援の役割がさらに大きくなります。条件の中身は補助を使う工事では、相見積か入札かを交付の条件で確かめますで書いています。
工事の監理は、工事が設計図書（図面と仕様書）のとおりに行われているかを確かめる仕事です。建築士法では、工事監理を、自分の責任で工事を設計図書と照らし合わせ、そのとおりに行われているかを確かめること、と定めています。
費用は、現場に出る回数と、工期の長さで決まります。週に1回出るのか、下地や防水の層など大事な段階ごとに出るのか、毎日いるのかで、日数が大きく変わります。
| 監理の出方 | 向いている工事 | 費用の決まり方 |
|---|---|---|
| 段階ごとに出る | 屋上防水・外壁の塗装など、層を重ねる工事 | 段階の数×出る日数 |
| 週に1回出る | 数か月かかる改修工事 | 週の数×1回の日数 |
| 毎日いる（常駐） | 大規模な改修や、入居者の方がいる中の複雑な工事 | 工期の日数×人数 |
建築士事務所の設計や監理の報酬には、国土交通省の業務報酬基準（令和6年国土交通省告示第8号）があります。この基準では、直接人件費・直接経費・間接経費・特別経費・技術料等経費を積み上げて出す方法が示されています。見積を受け取ったら、何人が何日出る計算になっているかを確かめます。
設計と施工を分けて頼む方式と、施工する会社に設計も任せる方式の違いは設計監理か責任施工かは、工事の大きさと施設の人手で選びますで書いています。
判断を支える業務は、誰に頼むかで、得意な分野と立場が変わります。資格だけでなく、工事を受けたい立場かどうかも見ておきます。
| 担い手 | 向いている業務 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 建築士事務所（一級建築士など） | 建物の調査、計画づくり、設計、工事の監理 | 設備にくわしいかは、事務所によって違う |
| 設備の専門家（建築設備士、設備の設計事務所など） | 空調・給排水・電気の診断と、更新の計画 | 建物の傷みは、別に見てもらう |
| 調査の専門会社 | 打診・赤外線・配管の中の調査 | 調べた結果を計画にまとめるのは、別の人のことがある |
| 法人の本部（施設や営繕の担当） | 計画のとりまとめ、発注の手続き、日常の手配の決まりづくり | 技術の判断は、外の専門家と組む |
| 工事の会社 | 無料の診断や概算 | 工事を受けたい立場からの提案になる |
建物と設備の両方に手が入る工事では、建築の専門家と設備の専門家の両方が関わっているかを確かめます。給湯や空調の更新で、配管や電気の容量まで見直す工事では、設備の側の見立てが要ります。
構造や法令の判断が要る工事では、設計者の関わりが欠かせません。まとめて頼める会社でも、構造に関わる設計はできない、という線引きはワンストップの営繕でも、できないことが4つありますに書いています。
判断を支える業務の費用は、それだけを見ると高く感じます。見合うかどうかは、費用と、それによって変わることを並べて見ます。
| 物差し | 見るところ |
|---|---|
| 工事費の差 | 仕様と数量をそろえたことで、見積の差や工事の範囲が変わったか |
| やり直しの回避 | 下地の確かめ不足など、数年後のやり直しを防げたか |
| 補助金 | 申請に要る資料がそろい、補助の対象を取りこぼさなかったか |
| 説明のしやすさ | 理事会や本部に、根拠つきで説明できたか |
| 職員の時間 | 仕様書づくりや見積の読み比べに使う時間が減ったか |
逆に、数万円の修理や、交換しか方法がない設備の更新では、判断の材料に費用をかけても、変わることが少なくなります。修理か交換かのような小さな判断なら、見積を取る段階の説明で足りることもあります。エアコンが急に冷えなくなり、修理か交換かで迷った事務長の声です。
施設側としては、修理で済むのか、交換したほうがいいのか判断しづらかったのですが、必要な対応について説明してもらえたので、施設長とも相談しながら進めることができました。
ご利用者の声 東京都内・介護施設／事務長
取材にもとづき掲載しています（施設名は非公開）。内容はご本人の申告によるもので、個人の感想です。
費用をかけた判断は、説明の資料にしてこそ生きます。理事会や本部に説明する資料の組み立て方は理事会が見るのは見積ではなく、傷み・30年の総額・資金・先送りの4つですにまとめています。
複数の施設を持つ法人では、本部に施設や営繕の担当がいることがあります。建築や設備の経験がある人がいれば、計画のとりまとめや発注の手続きは、法人の中で行えます。外には、技術の判断が要る部分だけを頼む、という分け方です。
| 業務 | 法人の中で担う | 外に頼む |
|---|---|---|
| 調査 | 日常の見回りと、点検の報告書の読み込み | 打診や配管の調査、傷みの見立て |
| 計画づくり | 施設ごとの計画を1つの表にまとめる | 数量と単価の根拠づくり |
| 発注の支援 | 法人の決まりに沿った手続きと記録 | 大きな工事の仕様書と、見積の読み比べ |
| 工事の監理 | 工事中の入居者の方への配慮と連絡 | 設計図書と照らした確かめ |
| 日常の手配 | 施設ごとの受付の決まりづくり | 件数の多い修理の手配（代行） |
法人の中で担う人がいても、1人に集まると、その人が異動や退職をしたときに止まります。外の専門家と組むときは、成果物を法人の手元に残す形にしておきます。複数の施設をエリアでまとめて管理する考え方はエリアでまとめると、法人は全体が見え、現場は近さを手放しますにあります。
モデルケース：定員100名の介護老人保健施設
屋上防水の改修で、診断と発注の支援だけを建築士事務所に頼みました。3社の見積が同じ仕様で比べられるようになり、理事会への説明は1回で通りました。診断の結果、傷みが大きいのは屋上の4つの区画のうち北側の2区画と分かり、工事は2区画の改修と、残りの区画の5年後の再点検に分けました。日常の修理は、これまでどおり代行の会社に任せています。
この施設では、屋上からの雨漏りが2年続けて起き、工事の会社から全面改修の見積が届いていました。2,000万円を超える見積で、工事の会社の無料の診断にもとづくものでした。理事会では「全面が要るのか」「ほかの会社ならいくらか」と聞かれ、事務長は答えられませんでした。前の年にも同じ理由で、決定が持ち越されていました。
事務長は、すべてを外に頼むのではなく、業務を分けました。診断と、仕様書づくり・見積の比べ方は、建築士事務所に頼みます。工事の日程の調整と入居者の方への配慮は施設で、日常の修理は代行の会社で受け持つ、という分け方です。診断と発注の支援の費用は、あわせて百数十万円でした。迷ったのは、この費用を払う価値があるかでした。決め手は、見積が2,000万円を超える規模だったことと、理事会での2度目の持ち越しを避けたかったことです。
仕様をそろえたことで、3社の見積の差がどこから出ているかが読めるようになりました。工事の監理は、下地と防水の層の段階ごとに建築士事務所が立ち会う形にし、写真つきの報告を受け取りました。
このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。
相談・見積は無料｜同じ条件で最大3社
このお問い合わせ1本で、
最大3社の見積がそろいます。
判断を支える業務は、形のある物が見えにくい分、何を受け取るのかを先に決めておかないと、思っていたものと違う、ということが起きます。契約の前に、次のことを書面で決めます。
| 決めること | 書き方の例 |
|---|---|
| 成果物 | 報告書に、写真・数量表・単価の根拠・直す順番を入れる |
| 現場に出る回数 | 調査は2日、監理は段階ごとに4回、など |
| 追加の費用 | 回数を超えたときや、調べる範囲を広げたときの単価 |
| 中立の約束 | 工事の会社から、紹介料などのお金を受け取らない |
| 支払いの時期 | 成果物を受け取ったあと。監理は段階ごと、など |
| 成果物の使い道 | 補助金の申請や、ほかの会社への見積の依頼に使ってよいか |
とくに「中立の約束」は、発注の支援や監理を頼むときに確かめます。コンサルが工事の会社からもお金を受け取っていると、施設の側に立った判断かどうかが分からなくなります。
成果物の使い道も、見落としやすい点です。診断の報告書を、ほかの会社への見積の依頼に使えないと、比べるためにもう一度調べ直すことになります。大規模修繕の頼み方を3つの方式で比べる考え方は大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませますにあります。
平常時にしておくこと
修繕の稟議書に、工事をしない場合の費用まで書く方法は修繕の稟議書は、承認者の4つの問いに答えて書きますにあります。
大きな工事を前に、診断や発注の支援まで頼むべきか迷っている、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。工事の内容と建物の状況を伺えば、どの業務を外に頼み、どこを施設で担うかの分け方を一緒に考えます。相談と見積は無料です。
頼む業務で決まります。目視が中心の診断なら数十万円から、調べる深さや建物の大きさによっては数百万円になることもあります。工事の監理は、現場に出る回数と工期で決まるので、何人が何日出るかで見積を比べます。
払う対象が違います。代行は業者探しや日程の調整など実務の手間に払い、コンサルは診断や計画、仕様といった判断の材料に払います。同じ会社が両方を受けるときも、見積を分けてもらうと比べやすくなります。
小さな工事なら、無料の診断で足りることもあります。ただ、工事を受けたい立場からの診断なので、数百万円を超える工事では、別の会社の見積や、中立の立場の診断と比べてから決めます。
目視と写真で見える傷みを調べるのが基本です。必要に応じて、外壁の打診、赤外線の撮影、配管の中のカメラ、材料の試験を加えます。調べ方を加えるほど、分かることも費用も増えます。
工事が設計図書（図面と仕様書）のとおりに行われているかを、責任を持って確かめる仕事です。屋上防水のように層を重ねる工事では、隠れてしまう前の段階ごとに確かめることに意味があります。
国土交通省の業務報酬基準（令和6年国土交通省告示第8号）では、直接人件費・直接経費・間接経費などを積み上げて出す方法が示されています。見積では、何人が何日かかる計算になっているかを確かめます。
頼めます。費用は、建物の大きさと、数量を拾う細かさで変わります。計画の表だけでなく、数量・単価・傷みの見立ての根拠まで受け取ると、本部への説明や補助金の申請に使えます。
工事の仕様をそろえ、業者の候補を集め、現場の説明をして、見積を比べ、選んだ理由を残すところまでを頼めます。法人の決まりに沿った見積の取り方と、その記録づくりも任せられます。
業務によります。計画のとりまとめや発注の手続きは、本部で担えます。打診や配管の調査、仕様の根拠づくりなど、技術の判断が要る部分だけを外に頼む分け方ができます。
契約の前に聞き、工事の会社から紹介料などを受け取らないことを、契約書に書いてもらいます。書面にできない相手なら、施設の側に立った判断かどうかが分からないので、別の相手も考えます。
たいていは要りません。数万円の修理は、判断の材料に費用をかけても結果が変わりにくいので、代行や日常の業者に任せます。修理か交換かで迷うときは、見積を取る段階で説明を求めれば足りることがあります。
工事費の差、数年後のやり直しを防げたか、補助金の取りこぼしがなかったか、理事会や本部に根拠つきで説明できたか、職員の時間が減ったかで見ます。費用だけでなく、変わったことと並べて判断します。
工事の種類ごとの費用の目安は費用の目安、頼み先の一覧は設備別の頼み先、ご相談の流れはご相談の流れにまとめています。
監修者
介護施設の営繕・設備管理に30年以上携わり、1,000施設を超える介護・高齢者施設の現場に関わってきました。介護施設が営繕の代行やコンサル、診断・設計監理を頼むときの、業務ごとの費用の見方を監修しています。
制度や基準、費用の目安は変わることがあります。手続きや工事の前に、最新の資料と、現地を確かめた見積でご確認ください。
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