がんと家族の相談室
費用の目安
設備の点検や清掃を、ビルメンテナンス（施設管理）の会社に任せている介護施設があります。毎月の委託費を払っているのに、故障のたびに別の請求が届き、「これは含まれていないのか」と戸惑うことがあります。委託費が高いのか安いのか、何に払っているのかが見えにくいのも、この契約の特徴です。この記事では、委託費の決まり方と物差し、修理との境目の書き方、報告書の受け取り方をまとめます。
構成：介護施設 修繕の窓口監修：鈴木貴行（介護施設営繕・修繕専門家）更新：読む時間：約18分
この記事が答える質問ビルメンテナンスの委託費の相場は？介護施設の施設管理の契約に、修理は含まれていますか？
ビルメンテナンス（施設管理）の委託費は、業務の量と常駐の有無で桁が変わります。物差しは、国土交通省の建築保全業務労務単価（令和8年4月から）です。全国平均は、保全技師等が1日2万4,787円、清掃員が1万6,793円、警備員が1万7,040円です。設備の担当者を平日に毎日1人置くと、月20日で単価だけで約50万円になり、会社の経費が加わります。常駐しない契約は、点検の回数と台数の積み上げです。委託費は点検・清掃・警備の対価で、修理は別の費用になりやすい点に気をつけます。契約書の対象外の一覧と「1件いくらまで含むか」を確かめます。
この記事の結論
ビルメンテナンス（施設管理）の委託費は、1つの値段ではなく、業務ごとの費用の積み上げです。業務には、設備の運転と点検、清掃、警備、法定点検の手配、受付と報告などがあります。それぞれの量に単価を掛けて足したものが、毎月の委託費になります。
相場を知りたいときは、まず契約の業務を一覧にし、業務ごとに量を書き出します。量が分かれば、ほかの施設の金額と比べなくても、委託費が業務の量に見合っているかを自分で確かめられます。
| 業務 | 中身の例 | 費用の決まり方 |
|---|---|---|
| 設備の運転・点検 | 空調・給排水・電気設備の見回り、運転の記録、簡単な調整 | 人×日数（常駐）か、回数×1回の額（巡回） |
| 清掃 | 共用部やトイレの日常清掃、床の洗浄やワックスの定期清掃、ガラス清掃 | 人×時間、面積×回数 |
| 警備 | 機械警備（センサーと駆けつけ）、常駐の警備員 | 機械警備は月額、常駐は人×時間 |
| 法定点検の手配 | 消防設備、建物と建築設備、昇降機、受水槽、電気の点検の手配と立ち会い | 点検ごとの額（台数・面積で変わる）と手配の手間 |
| 受付と報告 | 不具合の受付、専門の会社への連絡、月ごとの報告書 | 委託費に含むか、管理の費用として別に乗る |
同じ「施設管理」でも、どの業務を自社で行い、どれを専門の会社に頼んで取り次いでいるかは、会社によって違います。取り次ぎの業務には、管理の費用が乗ることがあります。見積を受け取ったら、業務ごとに「自社で行う」か「専門の会社に頼む」かを書いてもらうと、費用の中身が見えます。
人が入る業務の費用は、1人1日の単価×人数×日数でおおよそ決まります。単価の物差しになるのが、国土交通省が毎年公表している建築保全業務労務単価です。国の建物の保全業務の積算に使われる単価で、令和8年4月からの単価は、前の年度より8.5%上がりました。
| 職種 | 1日（8時間）の単価 | 月20日で計算した単価だけの額 |
|---|---|---|
| 保全技師等（設備の点検や運転の担当） | 2万4,787円 | 約49万6,000円 |
| 清掃員 | 1万6,793円 | 約33万6,000円 |
| 警備員 | 1万7,040円 | 約34万1,000円 |
出典：国土交通省「令和8年4月から適用する建築保全業務労務単価について」。全国平均は単純平均です。正規の勤務時間内の1日（8時間）あたりの額です。時間外・休日・深夜の割増賃金と、法定福利費の事業主の負担分などの業務管理費、一般管理費等の諸経費は含みません。
実際の委託費は、この単価に会社の経費と利益が加わるので、単価×日数より高くなります。反対に、見積の人の費用が単価×日数を大きく下回るときは、来る日数や時間が、施設の思っている形より少なくないかを確かめます。
委託費の値上げの申し出を受けたときも、この単価が物差しになります。令和8年4月からの単価は、清掃員が9.4%、警備員が9.1%、保全技師等が7.7%上がりました。値上げの幅が人の費用の上がり方と見合っているかを、業務ごとに分けて説明してもらいます。
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委託費の桁をいちばん大きく動かすのは、人が施設に常駐するかどうかです。設備の担当者を平日の日中に毎日1人置くと、単価だけで月に約50万円、会社の経費を加えるとそれ以上になります。常駐せず、決まった日に点検に来る形なら、委託費は点検の回数と台数の積み上げになり、額の決まり方がまったく違います。
介護施設は24時間動いていますが、常駐の契約でも、担当者がいるのは日中だけという形があります。夜間も人を置くと、深夜の割増と人数が加わり、委託費は大きく増えます。夜間の不具合は、電話の受付と駆けつけだけを別に契約する形もあります。夜間の受け方の考え方は夜間の設備トラブル、電話は誰の携帯に鳴っていますかにまとめています。
常駐が見合うのは、建物が大きく設備が多い施設や、中央式の空調やボイラーの運転に人が要る施設です。設備の少ない施設では、常駐の委託費が、修理を都度頼む費用を大きく上回ることがあります。常駐にするか、巡回の点検と都度の修理にするかは、年間の額で比べて決めます。
清掃の費用は、どこを、どのくらいの広さ、何回、何時にきれいにするかで決まります。共用部やトイレの日常清掃は人×時間で、床の洗浄やワックスがけのような定期清掃は面積×回数で見積もられることが多くなります。
介護施設の清掃では、居室を範囲に入れるかどうかで、費用が大きく変わります。居室は入居者の方の暮らしの場なので、清掃の時間を一人ひとりの予定に合わせる手間がかかるからです。居室は職員が受け持ち、共用部だけを委託する形もあります。
手すりやドアノブの消毒を清掃の範囲に入れる場合は、回数と使う薬剤を仕様に書きます。書かずに「清掃一式」とすると、消毒が入っているのかどうかが分かりません。床のワックスがけは、入居者の方が歩かない時間に乾かす必要があるので、作業の時間帯も仕様に入れます。
施設管理の委託には、法律で決まった点検の手配と立ち会いを含めることがあります。点検ごとに、根拠の法律、頼み先、周期が違います。委託費に点検そのものの費用まで入るのか、手配と立ち会いの手間だけなのかを確かめます。
| 点検 | 周期の例 | 委託で確かめること |
|---|---|---|
| 消防設備 | 機器点検は6か月ごと、総合点検は1年ごと | 点検の費用が委託費に入るか。消防への報告を誰がするか |
| 建物・建築設備・防火設備・昇降機（12条点検） | 種類ごとに決まった周期で、特定行政庁に報告 | 調査と検査の資格者を誰が手配するか |
| 受水槽 | 有効容量の合計が10立方メートルを超えると、清掃と検査の決まりがかかる | 清掃の日の断水の段取りを誰がするか |
| 受変電設備（高圧で電気を受ける施設） | 電気の保安の決まりに沿った点検 | 保安の法人や技術者との契約が別にあるか |
| 業務用エアコン | フロンの簡易点検と、能力に応じた定期点検 | 簡易点検の記録を誰がつけるか |
建物の定期報告（12条点検）の種類と周期は12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますにまとめています。消防設備の点検と報告は消防設備の点検は年2回、消防署への報告は年1回ですで書いています。受水槽の決まりは受水槽は有効容量10㎥を超えると、清掃と検査が1年以内ごとの義務ですにあります。
事務所ビルの管理をひな形にした見積には、建築物衛生法にもとづく空気環境の測定などが入っていることがあります。この法律の決まりがかかる建物を「特定建築物」といいます。用途は百貨店・店舗・事務所・旅館・学校などで、延べ面積が3,000平方メートル以上（学校は8,000平方メートル以上）の建物です。老人ホームなどの用途は、この一覧に入っていません。
自分の施設に決まりがかかるかは、建物の用途と面積を添えて保健所に確かめます。決まりがかからなくても、施設として続けたい業務なら残してかまいません。法律でかかる業務と、施設が選んで頼む業務を分けて見ると、委託費の中身を説明しやすくなります。
施設管理の委託で行き違いが起きやすいのは、点検と修理の境目です。施設は「毎月払っているのだから直してもらえる」と考えます。いっぽう会社は「委託費は点検の対価で、部品の交換は別」と考えています。どちらかが契約を読み違えているというより、契約書に境目が書かれていないことが原因です。
| 場面 | 施設が思っていたこと | 契約での扱いの例 |
|---|---|---|
| 点検で不具合が見つかった | そのまま直してもらえる | 報告まで。修理は見積を出して別に頼む |
| フィルターやランプの交換 | 委託費に入っている | 作業は入るが、部品代は別 |
| 夜中の呼び出し | 何度呼んでも同じ委託費 | 回数や時間帯で別に請求 |
| 応急の手当て | 直ったものと思った | 応急の処置まで。本当の修理は別の業者 |
| 保守契約のある設備 | 施設管理の会社が直してくれる | メーカーの保守の範囲で、手を出せない |
保守契約の形の違いはメンテナンス業者と修繕業者は、別のものですで整理しています。営繕全体をどこまで外に任せ、何を施設に残すかは営繕を丸ごと外注しても、施設に残る仕事がありますにまとめています。
境目の行き違いを防ぐには、契約書に修理の線を書きます。「軽微な修理を含む」のような言葉だけでは、何が軽微なのかで食い違います。作業の時間、部品の金額、作業の例の3つで線を引くと、読み違いが起きにくくなります。
| 場面 | 書き方の例 |
|---|---|
| 点検で見つけた不具合 | 報告に写真を付け、直すかどうかは見積を見て施設が決める |
| 消耗品の交換 | フィルターやランプを替える作業は委託費に含み、部品代は実費 |
| 調整と締め直し | 部品を使わない1件30分以内の作業は、委託費に含む |
| 呼び出し | 日中の呼び出しは月何回まで含み、超えた分と夜間・休日は1回いくら |
| 応急の処置 | 止水や電源の切り離しなど、その場の処置までを含み、本当の修理は見積 |
| 対象外 | 保守契約のある設備、資格の要る工事、設備の更新の工事 |
時間や金額は書き方の例です。施設の件数と予算に合わせて決めます。
線を書くときは、前の年に「契約外です」と言われた修理を書き出し、それぞれが新しい線の中か外かを当てはめてみます。去年の実際の修理で確かめると、線の読み方が施設と会社でそろいます。
線を決めたら、施設の側でも、誰が承認するかと、いくらまでなら事務長の判断で進めてよいかを決めておきます。会社から見積が届いても承認が止まれば、修理は進みません。工事の契約書で確かめる点は工事の契約書は、追加と事故の扱いから読みますにまとめています。
施設管理の会社からは、日報や月報、点検の報告書が届きます。受け取って綴じておくだけでは、修理の予定や予算に生かせません。届いたら、その場で3つに仕分けます。
| 報告書 | 届く頻度の例 | 見るところ |
|---|---|---|
| 日報・作業の記録 | 毎日か、巡回ごと | 異音・水漏れ・表示の異常の書き込み |
| 月報 | 毎月 | 不具合の件数、直したもの、残っているもの |
| 点検の報告書 | 点検ごと | 「要修理」「要交換」「経過観察」の指摘 |
| 役所への報告の控え | 報告ごと | 消防や特定行政庁に出した控えと、指摘の有無 |
仕分けた指摘は、機器の台帳の同じ設備の欄に写します。同じ設備に同じ指摘が何年も続いていたら、更新の計画に入れる時期です。機器台帳の作り方は機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つで作りますにまとめています。
報告書の形も、契約で決めておけます。頼むのは、写真を付けること、指摘に「すぐ・来年度・様子見」の印を付けること、データで受け取ることの3つです。仕分けの手間が小さくなります。
委託費が高いのか安いのかは、同じ仕様で比べないと分かりません。施設管理の見積は、業務の数も回数も会社ごとに違うのがふつうだからです。比べる前に、業務・回数・人数・時間・対象外を1枚の仕様書にそろえ、その紙で見積を取ります。
| そろえる行 | 書く中身 |
|---|---|
| 業務の一覧 | 設備の点検・清掃・警備・法定点検の手配・受付と報告 |
| 回数と時間 | 毎日・週何回・月何回、何時から何時まで |
| 人数と資格 | 何人で、どの資格を持つ人が来るか |
| 対象の設備と面積 | 台数、清掃の面積、対象外の設備 |
| 修理の線 | 委託費に含む作業の時間と部品の上限 |
| 緊急の対応 | 夜間・休日の受付、駆けつけの時間、1回の額 |
| 報告 | 報告書の種類、頻度、写真の有無 |
業務ごとの額が分かれていない「管理一式」の見積は、業務ごとに分けてもらいます。分けてもらうと、清掃だけ別の会社にする、常駐の警備を機械警備に替える、といった組み替えも考えられるようになります。一式の見積を分けてもらう頼み方は「一式」を分けてもらえば、1社の見積でも判断できますで書いています。
見直しは、契約の更新の3か月ほど前から始めます。自動で更新される契約は、解約や条件の変更の申し出が何か月前までかを、先に契約書で確かめておきます。
モデルケース：定員100名の介護老人保健施設（延床およそ6,000㎡）
施設管理の委託の更新の前に、修理の線を時間と金額と作業の例で書き直しました。「委託費に入っていると思っていたのに別の請求が来た」という行き違いは、前の年の7回から、翌年は1回になりました。月報の指摘を3つに仕分けるようにしてから、来年度に直すものの一覧が、予算を組む秋までにそろうようになりました。
この施設は、設備の担当者1人の日中の常駐、共用部の日常清掃、機械警備を、1社にまとめて委託していました。契約書には「設備の保守管理一式」としか書かれていませんでした。給湯の循環ポンプの部品交換や夜中の呼び出しのたびに別の請求が届き、事務長はそのつど会社と話し合っていました。そこへ、人の費用が上がったことを理由に、委託費の値上げの申し出が届きました。
事務長は、話し合いの前に、前の年に別の請求になった7件を書き出しました。会社と1件ずつ見ながら、線を3つ決めました。1つめは、1件30分以内の作業と5,000円までの部品を委託費に含むこと。2つめは、超えるものは見積を出してもらい、承認後に直すこと。3つめは、夜間の呼び出しの1回の額を決めることです。値上げの幅は、国の労務単価の上がり方と見比べ、業務ごとに分けて説明してもらいました。清掃を別の会社に分けるかも迷いましたが、連絡先が1つで済むことを決め手に、1社のままにしました。
線を決めても、境目にあたる修理は年に何件か出ます。そのときは、決めた線のどちら側として扱ったかを月報に書いてもらい、次の更新で線を見直す材料にしています。
このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。
相談・見積は無料｜同じ条件で最大3社
このお問い合わせ1本で、
最大3社の見積がそろいます。
施設管理の会社に、修理の手配まで任せる形もあります。点検で見つけた不具合を、そのまま修理に回せるのが強みです。一方で、修理は会社の協力業者が受けることが多く、相見積を取りにくい、建物の修理は得意でない、といった面もあります。
| 形 | 強み | 気をつけること |
|---|---|---|
| 施設管理の会社に任せる | 点検から修理まで1本で回る | 協力業者の見積を、ほかと比べにくい |
| 修理は別の業者に頼む | 分野に強い会社を選べる | 施設管理の会社との連絡を、施設が受け持つ |
| 窓口を通して頼む | 分野の違う修理を1か所で頼める | 点検の報告を、窓口にも渡す |
どの形でも、施設管理の会社の点検の報告を、修理を頼む先に渡す流れを作っておきます。設備の故障をまとめて頼む形の比べ方は介護施設の設備の故障を、まとめて頼む形は3つありますにまとめています。定額の委託に修理まで含めにくい理由は営繕の定額契約は、読める仕事だけを定額にしますで書いています。
当窓口は、1回のご依頼で最大3社の見積をそろえます（相談と見積は無料・お断り可）。施設管理の会社から修理の見積が出たときに、同じ修理をほかの会社にも見積もってもらい、並べて決める使い方もできます。
こういうサービスは初めてだったので正直どうかなと思っていたのですが、修繕したい場所と状況を伝えるだけで相談できたので、思っていたより簡単でした。
ご利用者の声 東京都内・介護施設／施設管理・営繕担当
取材にもとづき掲載しています（施設名は非公開）。内容はご本人の申告によるもので、個人の感想です。
平常時にしておくこと
修理の料金の4つの形と相場の目安は営繕の外注費は、4つの料金の形で見え方が変わりますにあります。
委託費が高いのか分からない、修理の見積をほかと比べたい、というときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。24時間受け付けていて、お電話の受付はありません。修理の内容と場所をお送りいただければ、同じ条件で最大3社の見積をそろえます。
業務の量と常駐の有無で桁が変わります。設備の担当者を平日に毎日1人置くと、国の労務単価（令和8年4月から）だけで月に約50万円になり、会社の経費が加わります。常駐しない契約は、点検の回数と台数の積み上げで決まります。
契約書の書き方で決まります。委託費を点検・清掃・警備の対価として決め、部品の交換や工事は別に請求する契約があります。対象外の一覧と、1件いくらまで含むかを確かめます。
国土交通省が毎年公表する、建物の保全業務の積算に使う1日（8時間）あたりの単価です。令和8年4月からの全国平均は、保全技師等が2万4,787円、清掃員が1万6,793円、警備員が1万7,040円です。
業務ごとに額を分けてもらい、人の費用の上がり方と見比べます。建築保全業務労務単価は令和8年4月から前の年度より8.5%上がっているので、値上げの幅がこれと見合うかを見ます。
建物が大きく設備が多い施設や、中央式の空調の運転に人が要る施設では、常駐が見合います。設備の少ない施設では、巡回の点検と都度の修理のほうが年間の額が小さいこともあるので、年間の額で比べます。
任せられます。点検の費用そのものが委託費に入るのか、手配と立ち会いの手間だけなのかと、役所への報告を誰がするかを契約で確かめます。
老人ホームなどの用途は、ビル管理法（建築物衛生法）の特定建築物の一覧に入っていません。特定建築物は、百貨店・店舗・事務所・旅館・学校などの用途で延べ3,000平方メートル以上の建物です。ほかの用途と一緒の建物などで迷うときは、用途と面積を添えて保健所に確かめます。
直すかどうかを施設が決めるために、まず見積を出してもらいます。契約で決めた修理の線の内側ならそのまま直してもらい、外側なら見積を承認してから直します。急がないものは来年度の予算に入れます。
何が軽微かで食い違いが起きやすい書き方です。「1件30分以内の作業」「部品代いくらまで」のように、時間と金額と作業の例で線を書き直してもらいます。
届いたら、すぐ直す・来年度に直す・様子を見る、の3つに仕分けます。仕分けた指摘は機器の台帳に写し、来年度の分は予算と見積の準備に回します。
清掃する場所、面積、回数、時間帯の4つで変わります。居室を範囲に入れるか、手すりなどの消毒を入れるかでも費用が変わるので、仕様に書いてから見積を取ります。
点検から修理まで1本で回る良さがある一方で、協力業者の見積をほかと比べにくい面があります。一定の金額を超える修理だけは相見積を取る、と決めておくと両方の良さを生かせます。
工事の種類ごとの費用の目安は費用の目安、頼み先の一覧は設備別の頼み先、ご相談の流れはご相談の流れにまとめています。
監修者
介護施設の営繕・設備管理に30年以上携わり、1,000施設を超える介護・高齢者施設の現場に関わってきました。介護施設のビルメンテナンス（施設管理）の委託費の読み方と、点検と修理の境目の決め方を監修しています。
制度や基準、費用の目安は変わることがあります。手続きや工事の前に、最新の資料と、現地を確かめた見積でご確認ください。
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