がんと家族の相談室
緊急・設備の故障
建物のまわりに、タイルやモルタルのかけらが落ちていた。外壁の剥落（はがれて落ちること）は、下を通る入居者の方やご家族、職員、近所の方に当たれば大けがにつながります。最初にする立入禁止と記録、外壁を調べる決まり、傷みの種類と屋根の形で変わる頼み先をまとめました。
構成：介護施設 修繕の窓口監修：鈴木貴行（介護施設営繕・修繕専門家）更新：読む時間：約13分
この記事が答える質問介護施設の外壁修繕・屋根修理を依頼できる業者は？外壁がはがれて落ちてきた
外壁のかけらが落ちてきたら、まず落ちた場所のまわりを立入禁止にし、出入口が近いなら別の出入口に切り替えます。拾う前に写真を撮り、外壁の調査と補修ができる業者に連絡します。外壁から人に被害が出ると、建物の持ち主や管理する側の責任が問われることがあります。
この記事の結論
建物のまわりにタイルやモルタルのかけらが落ちていたら、まず考えるのは、次のかけらが落ちてくるかもしれない、ということです。一つ落ちた場所の近くは、同じように傷んでいることが多く、雨や風、地震のあと、気温の差が大きい季節の変わり目に、また落ちることがあります。修理の連絡より先に、下を通る人を守ることが何よりです。
立入禁止にした場所の近くを、入居者の方が散歩などで通ることもあります。職員全員に場所を伝え、入居者の方が近づかないよう声をかけます。夜間や雨の日は、ロープやコーンが見えにくくなるため、明かりや目立つ色の表示を足します。
外壁を見上げて、浮いている所やひびがないかを確かめたくなりますが、真下に近づいたり、手で触ったり、棒でつついたりしないでください。浮いた部分が落ちてくることがあります。2階以上の窓から身を乗り出して外壁を見るのも危険です。確かめるのは、業者に任せます。業者が来るまでは、立入禁止の範囲を保ち、新しく落ちたかけらがないかを時間を決めて見に行きます。
建物の外壁が落ちて人にけがをさせたり、車を傷つけたりしたとき、建物の持ち主や、建物を管理する側が、損害を償う責任を問われることがあります。民法には、建物などの工作物に、設置や保存の不備があって他人に損害が生じたときの責任の定めがあります。外壁の傷みを知っていながら放っておいた、ということになると、責任は重く見られます。
施設が借りている建物なら、持ち主（家主）にもすぐに知らせます。誰が補修を頼み、費用を持つかは、賃貸の契約で決まります。施設が加入している賠償責任の保険で、第三者への損害が補償されることがあるため、保険の内容も確かめてください。記録と写真は、保険の手続きにも使えます。
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一定の用途と規模の建物は、建築基準法の定期報告として、建物の状態を定期に調べて特定行政庁に報告することになっています。介護施設の多くも対象です。この調査では、外壁のタイルやモルタルの浮きも調べます。
タイルや石、モルタルで仕上げた外壁は、竣工や外壁の改修から10年を過ぎてから最初に迎える調査のときに、外壁の全面を打診（たたいて音で浮きを確かめる）などで調べることが求められています。全面の打診は、足場や高所作業車、ゴンドラを使うことが多く、費用もかかります。赤外線のカメラで浮きを調べる方法もあり、条件によって打診の代わりに認められています。
| 方法 | しくみ | 気をつけること |
|---|---|---|
| 目で見る調査 | ひび、浮き、はがれを目で確かめる | 浮きは目では分かりにくい |
| 打診 | 外壁をたたいて、音の違いで浮きを確かめる | 高い所は足場や高所作業車が要る |
| 赤外線の調査 | 外壁の温度の違いから浮きを見つける | 天気や時間帯、外壁の向きで精度が変わる |
定期の調査の結果は、外壁の補修の計画を立てるときの大事な材料です。報告書で浮きを指摘されたのに直していなかった、ということがないよう、指摘された所は修繕の計画に入れてください。報告書の指摘は、次の調査まで待たずに、業者に見てもらうかを決めておきます。定期の報告の全体は、12条点検は4つに分かれ、防火設備の検査は別に受けますにまとめています。
外壁の傷みは、ひび割れ、表面の粉ふき（手でこすると白い粉がつく）、継ぎ目のシーリングの割れ、タイルの浮きやはがれ、と種類があります。傷みの種類によって、頼む先と直し方が変わります。
| 傷み | 考えられること | 頼む先 |
|---|---|---|
| 表面の粉ふき・色あせ | 塗装の傷み | 塗装の業者 |
| 細いひび割れ | 塗膜やモルタルの表面の傷み | 塗装の業者、建設会社 |
| 太いひび割れ・段差のあるひび | 外壁の中や下地の傷み、建物の動き | 建設会社（調査から） |
| 継ぎ目のシーリングの割れ・やせ | シーリングの劣化 | 防水・シーリングの業者、塗装の業者 |
| タイルの浮き・はがれ・落下 | 接着の劣化、下地の傷み | 外壁の調査と補修ができる建設会社や専門の業者 |
外壁の傷みは、日当たりや雨の当たり方で、面ごとに進み方が違います。北側の面は湿気が抜けにくく、こけやかびが出やすい傾向があり、南や西の面は日差しで塗装の傷みが早く進むことがあります。どの面で傷みが進んでいるかを業者に見てもらうと、補修の順番を決めやすくなります。
タイルの浮きを直す方法には、浮いた部分を樹脂とピンで留める方法や、浮いたタイルを張り替える方法などがあります。範囲が広いときは、外壁全体を覆う改修を考えることもあります。どの方法がよいかは、調査の結果と、建物の残りの使用年数で決めます。外壁の継ぎ目のシーリングの傷み方は、シーリングの劣化は4段階。段階で、直し方と急ぎ方が変わりますにまとめています。
屋根の修理を頼む先は、屋根の形と材料で変わります。平らな屋根（屋上）と、傾きのある屋根では、傷み方も直し方も違います。雨漏りが出たときの調べ方は、雨漏りは、原因を見つけるまでが工事の半分ですにまとめています。
| 屋根 | 主な傷み | 頼む先 |
|---|---|---|
| 平らな屋根（屋上） | 防水の層の傷み、排水口の詰まり | 防水の業者 |
| 金属の屋根 | さび、継ぎ目のゆるみ、留め具の浮き | 板金の業者 |
| 瓦の屋根 | 瓦のずれ・割れ、漆喰の傷み | 瓦の業者 |
| スレートの屋根 | ひび、色あせ、反り | 屋根の業者、塗装の業者 |
屋根の工事も、外壁と同じく足場が要ることが多い工事です。雨どいの修理や、屋根の板金の補修、太陽光の設備の点検なども、外壁の工事と同じ時期にまとめると、足場を一度で済ませられます。屋上に太陽光の設備を載せている場合や載せる予定がある場合は、防水との関係も業者と相談します。
屋上の排水口に落ち葉やごみがたまると、雨水があふれて防水の層を傷めたり、雨漏りの原因になったりします。台風や大雨の前に、排水口のまわりを掃除しておくだけでも、傷みを減らせます。ただし、職員が屋上に上がるときは、手すりや柵のある範囲にとどめ、勾配のある屋根には上がらないでください。
外壁や屋根の工事は、足場を組み、建物のまわりを囲って進めます。入居者の方が暮らしたまま進めるため、外まわりの工事ならではの気配りが要ります。
| 場面 | 気をつけること |
|---|---|
| 窓 | 塗装やシーリングの間は窓を開けられない日がある。換気の方法を決める |
| におい | 塗料のにおいが居室に入る。においの少ない塗料を選べるか相談 |
| 視線とプライバシー | 足場の上の作業員と、居室の窓が近くなる。カーテンを閉める時間を決める |
| 防犯 | 足場から人が入らないよう、夜間の足場の管理と窓の施錠を決める |
| 音 | 足場を組む・ばらす日、外壁をはがす日は音が大きい。時間帯を決める |
| 洗濯物と送迎 | 干す場所と、送迎の車の乗り降りの場所を変える |
工事の前に、入居者の方とご家族に、工事の期間、窓を開けられない日、においや音の出る日を知らせます。認知症のある方は、窓の外に人がいることに驚かれることもあるため、職員が前もって声をかけます。居ながらの工事の工程の組み方は、居ながら工事の工程表は、工事と暮らしの予定を重ねて作りますにまとめています。
外壁と屋根の工事は、規模が大きくなりやすい工事です。部分の補修で済むこともあれば、建物全体の塗装や防水のやり直しになることもあります。
| 工事 | 費用の目安 | 工期 |
|---|---|---|
| 屋上の防水 | 500万〜3,000万円 | 1〜3か月 |
| 外壁の塗装・補修 | 800万〜3,000万円 | 1〜3か月 |
建物の大きさ、傷みの程度、工法、地域で変わります。部分の補修なら、これより小さな金額で済むこともあります。正確な金額は、現地を調べたうえでの見積で確かめてください。
見積では、足場の費用、調査の費用、補修の範囲（何平方メートル、何か所）、工法と材料の名前、保証の年数が、分けて書かれているかを確かめます。足場は費用の大きな部分を占めるため、外壁の塗装と屋上の防水、窓まわりのシーリングなどを同じ時期にまとめると、足場が一度で済みます。工法ごとの単価と、年あたりの費用の比べ方は、屋上防水と外壁塗装は、総額より年あたりの費用で比べますにまとめています。
費用が大きくなる工事は、社会福祉法人なら見積の社数や入札の決まりがあり、補助金を使えることもあります。頼み方の3つの方式は、大規模修繕は着工の2年前に動き出し、石綿の調査は設計の段階で済ませますをご覧ください。
外壁の落下は、人に当たらなかったとしても、建物の安全に関わる出来事です。施設長と法人にはその日のうちに報告し、記録に残します。報告は、事実、したこと、業者の見立て、これからの手当ての4つに分けます。
| 項目 | 書くこと |
|---|---|
| 事実 | いつ、どこに、何が落ちていたか。人や物への被害の有無 |
| したこと | 立入禁止にした範囲、出入口の切り替え、写真、業者への連絡 |
| 業者の見立て | 浮きの範囲、応急の処置、補修の方法と見込みの費用 |
| これからの手当て | 全面の調査、補修の時期、足場をまとめる工事の計画 |
ご家族や来訪者には、出入口を切り替えた理由と期間を、玄関の掲示や連絡で伝えます。近所の方の通り道に落ちる心配があるときは、近所の方にもお知らせし、通らないようお願いします。
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モデルケース：築18年・4階建ての介護老人保健施設
大雨の翌朝、職員が玄関の脇にタイルのかけらが落ちているのに気づきました。すぐに玄関の脇をコーンとロープで囲い、ご家族と職員には通用口を使ってもらうよう案内しました。離れた所から写真を撮り、外壁の調査ができる業者に連絡しました。業者が高所作業車で玄関のまわりを打診したところ、まわりのタイルにも浮きが見つかり、その日のうちに浮いたタイルを落とす応急の処置をしました。
この施設は、竣工から10年を過ぎたあとの定期の調査で、外壁の全面の打診を受けていませんでした。報告書には「浮きの疑い」と書かれていましたが、修繕の計画には入っていませんでした。
施設は、外壁の全面の調査を行い、浮きのある所の補修と、外壁の塗装、屋上の防水を、翌年度に同じ足場でまとめて行う計画を立てました。補修までの間は、玄関の上に落下を防ぐ網を張りました。
このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。
平日のうちにしておくこと
外壁と屋根の工事の単価は屋上防水と外壁塗装は、総額より年あたりの費用で比べます、雨漏りの調べ方は雨漏りは、原因を見つけるまでが工事の半分ですにまとめています。
外壁の落下は、地震や台風、大雨のあとに起きやすくなります。災害のあとは、建物のまわりを一周して、落ちたかけらがないか、外壁に新しいひびがないかを、離れた所から確かめてください。業務継続計画に、災害のあとの建物の確かめ方として書いておくと、慌てずに動けます（運営指導の建物・設備は、届け出と記録と実態を見られます）。確かめる順番は、玄関や通路など人が通る場所の上から先にします。
落ちた場所のまわりを、かけらが届いた範囲より広めに立入禁止にし、近くの出入口や通路を切り替えます。そのうえで離れた所から写真を撮り、外壁の調査と補修ができる業者に連絡します。
真下に近づいたり、触ったり、棒でつついたりすると、浮いた部分が落ちてくることがあります。確かめるのは業者に任せ、職員は離れた所から見るだけにします。
建物の持ち主や管理する側が、損害を償う責任を問われることがあります。傷みを知っていて放っておいたと見られると、責任は重くなります。施設の賠償責任の保険の内容も確かめてください。
タイルや石、モルタルで仕上げた外壁は、竣工や外壁の改修から10年を過ぎてから最初に迎える定期の調査のときに、全面の打診などで調べることが求められています。
傷みの種類で変わります。塗装の傷みは塗装の業者、継ぎ目の傷みはシーリングの業者、タイルの浮きや太いひびは、外壁の調査と補修ができる建設会社や専門の業者に頼みます。
平らな屋根（屋上）は防水の業者、金属の屋根は板金の業者、瓦の屋根は瓦の業者、スレートの屋根は屋根や塗装の業者に頼みます。
窓を開けられない日、においや音の出る日、作業員が窓の外に来る時間があります。前もって入居者の方とご家族に知らせ、換気や洗濯物、防犯の段取りを業者と決めておきます。
足場の費用が大きいため、外壁の塗装、屋上の防水、窓まわりのシーリングを同じ時期にまとめると、足場が一度で済み、工事の期間もまとまります。
建物の大きさや傷みで変わりますが、外壁の塗装と補修の全体で800万円から3,000万円ほど、屋上の防水で500万円から3,000万円ほどが目安です。部分の補修なら小さく済むこともあります。
持ち主（家主）にすぐ知らせます。誰が補修を頼み費用を持つかは、賃貸の契約で決まります。立入禁止と記録は、施設の側でもすぐに行います。
建物のまわりを一周して、落ちたかけらがないか、新しいひびや浮きがないかを、離れた所から確かめます。気になる所があれば、立入禁止にして業者に見てもらいます。
設備が止まったときの全体の手順は設備が止まった方へ、頼み先の一覧は設備別の頼み先、ご相談の流れはご相談の流れにまとめています。
監修者
介護施設の営繕・設備管理に30年以上携わり、1,000施設を超える介護・高齢者施設の現場に関わってきました。外壁の落下のときの手順と、外壁と屋根の頼み先の考え方を監修しています。
制度や基準、費用の目安は変わることがあります。手続きや工事の前に、最新の資料と、現地を確かめた見積でご確認ください。
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