がんと家族の相談室
施設種別ごとの事情
雨漏りの続く屋根や、きしむ階段を直したい。けれども小さな施設には営繕の担当者がいないことが多く、業者探しも判断も管理者の仕事になります。そこへ2025年4月の建築基準法の改正が重なり、木造2階建ての施設では、工事によっては着工の前に確認申請が要るようになりました。この記事では、申請が要る工事の見分け方と、増える日数を書きます。あわせて、設備が1台しかない施設の備えと、グループホームやデイサービスの修繕業者の探し方も書きます。
構成：介護施設 修繕の窓口監修：鈴木貴行（介護施設営繕・修繕専門家）更新：読む時間：約21分
この記事が答える質問木造2階のグループホームで屋根や階段を直す。2025年から確認申請が要る？グループホームやデイサービスの修繕は、どんな業者に頼めばよい？
要るかどうかは、工事の大きさで決まります。2025年4月から、木造2階建ての建物は「新2号建築物」になりました。壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかの過半を直す工事（大規模の修繕・模様替）は、着工の前に確認申請が要ります。階段のかけ替えや、下地から作り直す屋根の全面的な改修は当たります。屋根や外壁の仕上げ材だけの改修、上からかぶせる工法、手すり・水回り・内装の工事は当たりません。申請が要ると、設計と審査（法定35日以内）の分だけ着工が遅れます。頼む前に、業者と建築士に対象かどうかを確かめます。
この記事の結論
木造2階建てのグループホームで屋根や階段を直すとき、確認申請が要るかは、工事の大きさで決まります。建築基準法では、壁・柱・床・はり・屋根・階段を「主要構造部」と呼びます。このどれか1つ以上について、過半を直す工事が「大規模の修繕」や「大規模の模様替」です。
「修繕」は、同じような材料と形で元に戻すことです。「模様替」は、材料や作りを替えることです。どちらも、主要構造部の過半に及ぶと確認の対象になります。2025年4月からは、木造2階建ての建物も、この工事の前に確認申請が要るようになりました。
| 工事の例 | 確認申請 | 分かれ目 |
|---|---|---|
| 階段のかけ替え | 要る | 主要構造部の階段を作り直す |
| 屋根を下地や骨組みから作り直す（屋根の過半） | 要る | 屋根を作る材をすべて替える部分が、屋根の半分を超える |
| 外壁を骨組みから作り直す（外壁の過半） | 要る | 外壁を作る材をすべて替える部分が、外壁の半分を超える |
| 屋根の仕上げ材だけのふき替え | 要らない | 仕上げ材だけの改修は当たらない（国の技術的助言） |
| 今の屋根の上にかぶせるカバー工法 | 要らない | 同じく当たらない |
| 外装材だけの張り替え、外壁の内側からの断熱 | 要らない | 同じく当たらない |
| 手すり・スロープの設置、浴室やトイレの交換 | 要らない | 主要構造部の過半を直す工事ではない |
| 雨漏りの部分補修、床や壁紙の張り替え | 要らない | 部分的な補修や内装の工事 |
仕上げ材の扱いは、国の技術的助言（令和6年2月）が示しています。屋根の仕上げ材だけの改修や、上からかぶせるカバー工法は、大規模の修繕・模様替に当たりません。外壁も、外装材だけの改修や、内側からの断熱の改修は当たりません。
ただし、仕上げ材と一緒に下地や骨組みまで替え、屋根や外壁を作る材をすべて改修する場合は別です。その部分の見付面積（正面から見た面積）が過半になると、大規模の修繕・模様替に当たります。雨漏りの工事では、はがしてみて下地の傷みが広いと分かることがあるので、ここが分かれ目になります。
改正の前は、木造2階建てで延べ500㎡以下などの建物の多くが「4号建築物」でした。施設として使う床面積が200㎡を超えるものは、4号建築物に入りません。4号建築物は、大規模の修繕・模様替に確認申請が要りませんでした。2025年4月1日からは、2階建て以上か、延べ200㎡を超える建物が、構造にかかわらず「新2号建築物」になりました。新2号建築物は、大規模の修繕・模様替も確認の対象です。
平屋で延べ200㎡以下の建物は「新3号建築物」と呼ばれ、今も大規模の修繕・模様替に確認申請は要りません。施行日の2025年4月1日以後に着工する工事に、新しい決まりが当てはまります。契約が3月より前でも、着工がこれからなら対象です。
グループホームやデイサービスは、建築基準法の上では「児童福祉施設等」や「寄宿舎」として扱われることが多い建物です。グループホームは、間取りによって「住宅」とされることもあります。施設として使う床面積が200㎡を超える建物は、改正の前から大規模の修繕・模様替に確認申請が要りました。今回の改正で、200㎡以下の施設や、住宅として扱われてきた木造2階建ても対象に加わった、と考えると分かりやすくなります。
| 建物 | 2025年3月まで | 2025年4月から |
|---|---|---|
| 施設として使う床面積が200㎡を超える（児童福祉施設等・寄宿舎など） | 要る | 要る |
| 木造2階建てで、上に当たらない（200㎡以下の施設、住宅として扱う建物など） | 要らなかった（延べ500㎡以下などの場合） | 要る（新2号建築物） |
| 木造平屋で延べ200㎡を超え、上に当たらない | 要らなかった（延べ500㎡以下などの場合） | 要る（新2号建築物） |
| 木造平屋で延べ200㎡以下 | 要らない | 要らない（新3号建築物） |
木造でも、延べ500㎡を超える建物などは、改正の前から対象でした。自分の施設がどれに当たるかは、確認申請書の控えで見当がつきます。建物の用途・構造・階数・延べ面積が書かれているためです。書類が見つからないときは、建てた会社や建物の持ち主に問い合わせます。
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確認申請が要る工事では、着工の前に3つの手間が加わります。建築士に設計を頼むこと、申請の図面と書類をそろえること、審査を待つことです。新2号建築物の審査の期間は、改正で7日から35日に延びました。これは法定の期間で、書類の直しがあればさらに日数がかかります。
| 増えること | 中身 | 確かめ方 |
|---|---|---|
| 建築士への依頼 | 現地の調べ、申請の図面と書類づくり、工事の監理 | 設計と監理の費用を、工事と別の行で見積に出してもらう |
| 申請と審査 | 市や県の建築主事、または指定確認検査機関が審査する。法定35日以内 | 手数料は、申請先の手数料の表で決まる |
| 図面がないときの調べ | 竣工図や検査済証がないと、今の建物を測って図面に起こす手間が増える | 法人の本部や建物の持ち主に、図面の有無を先に聞く |
| 完了検査 | 工事のあとに検査を受け、検査済証を受け取る | 工程表に、検査の日を入れてもらう |
| 工事中の範囲の変更 | 申請と違う工事になると、手続きのやり直しが要ることがある | 下地の傷みが広かったときの扱いを、契約の前に決める |
費用は、建物の図面が残っているかどうかで大きく変わります。竣工図と確認済証・検査済証がそろっていれば、建築士の調べは短く済みます。残っていなければ、今の建物を測って図面に起こすところから始まります。
雨漏りのように急ぐ工事では、応急の手当てと本工事を分けて考えます。傷んだ所をシートでふさぐ、天井の下に受けを置く、といった手当ては確認申請の対象ではありません。本工事の日程は、設計と審査の日数を足して逆算します。雨漏りの原因の探し方は雨漏りは、原因を見つけるまでが工事の半分ですにまとめています。
確認申請が要るかは、業者の「たぶん大丈夫です」だけで決めないことです。最後に判断するのは、市や県の建築の窓口か、指定確認検査機関です。施設がすることは、工事の範囲をはっきりさせ、業者と建築士に同じ材料を見せることです。
| そろえるもの | どこにあるか | 何に使うか |
|---|---|---|
| 竣工図（平面図・立面図・断面の図） | 法人の本部、建物の持ち主、建てた会社 | 屋根や階段の作りと面積を確かめる |
| 確認済証・検査済証 | 同じ | 建てたときの手続きと、建物の区分を確かめる |
| 傷んだ所の写真 | 職員が撮る。小屋裏や床下は業者が撮る | 部分の補修で済むか、過半に及ぶかを見積もる |
| 業者の見積の内訳 | 見積書 | 仕上げだけか、下地や骨組みまで替えるかを読む |
| 建物の賃貸借の契約書 | 建物を借りている場合 | 誰が工事を頼み、費用を持つかを確かめる |
小屋裏や床下の傷みは、工事を始めて仕上げをはがしてから分かることがあります。最初は仕上げ材だけのふき替えのつもりでも、下地の傷みが広いと屋根の過半を作り直すことになり、途中で手続きが要ることもあります。見積の前に点検口から傷みの広さを見てもらい、傷みが広かったときにどうするかを契約の前に決めておきます。
建物を借りている場合は、屋根や階段のような建物の骨組みの修繕を、持ち主が受け持つのが基本です（民法第606条）。ただ、契約で分担を決めていることもあるので、契約書を先に読みます。確認申請を出す建築主も持ち主になることが多いので、業者を決める前に持ち主と話をそろえます。
グループホームやデイサービスでは、浴槽・給湯器・洗濯機・冷蔵庫といった設備が、1台ずつしかないことがよくあります。大きな施設なら別の階の浴室を使えますが、小さな施設では1台止まると、その日の暮らしや予定がそのまま止まります。
| 設備 | 止まった日の代わり | 平常時の備え |
|---|---|---|
| 浴槽・機械浴 | 清拭や足浴に替える。近くの事業所の浴室を借りる | 入浴の曜日を振り替える段取りを決めておく |
| 給湯器 | 電気ポットややかんで、清拭や手洗いのお湯をつくる | 型番と設置年を控え、交換の見積を前もって取っておく |
| 洗濯機 | コインランドリーや、法人の別の事業所の洗濯機を使う | シーツとタオルの予備を、数日分多く持つ |
| 冷蔵庫 | クーラーボックスと保冷剤で、その日の食材を守る | 庫内の温度を毎日記録し、冷えの弱りに早く気づく |
| リビングのエアコン | エアコンの効く部屋に、過ごす場所を移す | 夏の前に試運転し、扇風機や置き型の冷房を確かめる |
| 玄関の鍵・見守りの機器 | 職員が玄関の見守りにつく時間を決める | 鍵の業者と機器の連絡先を、事務室に貼っておく |
家庭用に近い機器は、部品や本体の在庫が多く、業務用より早く直ることがあります。銘板の型番と設置年を控えておくと、電話1本で在庫と日数を聞けます。デイサービスの機械浴が止まった日の動き方は特殊浴槽が止まった。入浴は清拭に替えられますにまとめています。お湯が出なくなったときに、業者を呼ぶ前に確かめることは給湯器が壊れて、お湯が出ない。最初に確かめる4つのことにあります。
1台しかない設備が壊れると、すぐに買い替えたくなります。けれども、部品の交換で直ることも少なくありません。修理で済むかを先に見てもらうと、小さな予算を守れます。
だからこそ、故障したからすぐ買い替えるのではなく、まず修繕できるのか相談できる窓口があるのは心強いと感じました。
ご利用者の声 大分県・グループホーム／施設長
取材にもとづき掲載しています（施設名は非公開）。内容はご本人の申告によるもので、個人の感想です。
設備が1台しかない施設の備えは、3つに分けて考えます。1つ目は、壊れやすい部品や安い機器を手元に置く「予備」です。2つ目は、直るまでを別の方法で回す「つなぎ」です。3つ目は、近くの施設や法人の別の事業所に助けてもらう「協力」です。
協力は、止まった日に頼むと、相手も困ります。前もって、次のことを決めておきます。
同じ法人に別の事業所があれば、まずそこと決めておきます。法人の違う近くの事業所とは、地域の事業所の連絡会などで顔を合わせる機会を使って話を始めると、頼みやすくなります。
予備の機器は、法人で1台ずつ持ち、要る事業所に回す形もあります。置き型の冷房や扇風機を事業所ごとに買うより、置き場所も費用も少なく済みます。
小さな施設の修繕業者は、近い所から順に当たると早く見つかります。法人の別の事業所が頼んでいる業者、地域の介護事業所からの紹介、地元の工務店や設備の店、機器の販売店、の順です。グループホームやデイサービスの設備は家庭用に近いものが多く、住宅の修理に慣れた地元の店が頼りになる場面も多くあります。
| 探す先 | 向いている修理 | 確かめること |
|---|---|---|
| 法人の別の事業所の業者 | 建具・水回り・電気など、ふだんの修理 | こちらの事業所まで来てくれるか、到着までの時間 |
| 地域の介護事業所からの紹介 | 同じ地域の施設で頼んだことのある修理 | どんな工事を頼み、対応はどうだったか |
| 地元の工務店・設備の店 | 家庭用の給湯器・浴室・トイレ、屋根や外壁 | 小さな修理でも来るか。廃業や代替わりの心配はないか |
| 機器のメーカー・販売店 | 機械浴や見守りの機器などの専用の機器 | 保守の契約の有無と、部品の取り寄せの日数 |
| 修繕の窓口 | 頼み先が見つからない修理、比べたい工事 | 紹介のあとの契約の相手と、費用のかかり方 |
業者の紹介を、団体や同業の施設から集める方法は修繕業者の紹介は、団体と同業の施設の2つの経路で集めますで書いています。近くの業者を選ぶときは、住所の近さより、到着までの時間で見るほうが確かです。理由は近くの業者は、市区町村の名前より着くまでの時間で選びますにあります。
当窓口は、フォームとLINEで24時間ご相談を受け付けています（お電話の受付はありません）。1回のご依頼で最大3社の見積をそろえられ、相談と見積は無料で、お断りもできます。ただ、法人の中や地元に信頼できる業者がいて、すぐ来てくれるなら、その業者に頼むほうが早いこともあります。
介護施設に慣れた業者かどうかを、最初の電話と段取りで見分ける方法の全体は「介護施設専門」に、資格や登録はありません。慣れているかは、段取りで見分けますにまとめています。ここでは、グループホームやデイサービスのような小さな施設ならではの確かめ方を書きます。
| 聞くこと | なぜ聞くか | 答えの目安 |
|---|---|---|
| 1件数千円の修理でも来てもらえますか | 小さな修理が多く、1件の金額が小さい | 出張費と最低の料金を、はっきり答えられる |
| 家庭用の機器の取り寄せは、何日かかりますか | 給湯器や洗濯機は家庭用が多い | 型番を聞いて、在庫と日数を答えられる |
| 入居者の方がいる家の中で、どう作業しますか | グループホームは日中も入居者の方が過ごす | 声かけ、私物の扱い、作業の時間を説明できる |
| 送迎の時間を外して来られますか | デイサービスは朝と夕方に車と人が動く | 休業日や夕方の作業と、その割増を説明できる |
| 次も同じ人が来ますか | 知らない人の出入りに不安を感じる方がいる | 担当を決め、替わるときは前もって伝えてくれる |
答えの中身だけでなく、答え方も見ます。分からないことを「調べて返します」と言える業者は、あとで説明が食い違うことが少なくなります。
いちばん確かなのは、急がない小さな修理を1件頼んでみることです。時間どおりに来るか、作業のあとの片づけと説明はどうか、請求は見積どおりか。1件でも、次も頼めるかの多くが分かります。
定員の少ないグループホームやデイサービスでは、修繕にかけられる予算が小さく、1回の出張費や最低の料金が重く感じられます。修理の中身を削るより、頼み方を変えるほうが費用を抑えやすくなります。
| 工夫 | 中身 | 効く場面 |
|---|---|---|
| 急がない修理をためて頼む | 建具の調整や照明の交換を、月に1回などまとめて頼む | 出張費が修理代より高くなりがちな小さな修理 |
| 法人の事業所で業者をそろえる | 同じ業者に、近い事業所の修理を同じ日に回ってもらう | 近くに事業所が2つ以上ある法人 |
| 修理か交換かを先に見てもらう | 買い替える前に、部品の交換で直るかを確かめる | 1台しかない機器が止まったとき |
| 点検の日に小さな直しを頼む | 保守や点検で来た業者に、ついでの調整を頼む | 浴室や空調の点検がある月 |
| 記録を残す | どの業者に、いくらで、何を頼んだかを残す | 次に同じ修理が出たときに、探す手間を省く |
小さな修理が断られやすい理由と、まとめて頼む考え方は小さい工事が断られるのは、1人工という単位のせいですにあります。一度頼んだ業者を次も呼べるように残す業者台帳の作り方は修理業者を毎回探す手間は、業者台帳で消せますにまとめています。
会計の扱いも、予算の組み方に関わります。1回の修理が20万円未満なら、修繕費として扱える目安があります（法人税基本通達7-8-3）。屋根や階段のような大きな工事は、資本的支出になるかで予算の枠が変わります。見積でどう分けてもらうかは修繕費か資本的支出かは、見積の分け方で判断しやすくなりますにまとめています。
同じ小さな施設でも、グループホームは入居者の方が24時間暮らす住まいで、デイサービスは日中に通う場です。工事に使える時間が大きく違うので、同じ工事でも組み方を変えます。
| 項目 | グループホーム | デイサービス |
|---|---|---|
| 工事に向く時間 | 日中の外出の時間。音の出る作業は午前に寄せる | 利用のない夕方以降と、休業日 |
| 何日もかかる工事 | 居室やユニットを移って過ごしてもらう | 連休や年末年始など、休みの続く時期に寄せる |
| 立ち会う人 | 勤務中の職員。夜勤の時間帯は避ける | 休業日は、管理者や本部の人が立ち会う |
| 止まったときの影響 | 暮らしそのものが止まる | その日の入浴や昼食など、サービスの予定が止まる |
| 割増の出やすさ | 日中の工事が多く、割増は出にくい | 休日や夜の作業で、割増が出ることがある |
デイサービスで休業日に工事をするときは、終わる日を、次の営業日の前日の昼ごろにしておくと安心です。片づけと清掃、設備の試運転、職員の確かめに半日ほど見ておくためです。
グループホームで階段をかけ替えるときのように、2階が使えなくなる工事では、2階の入居者の方の過ごし方を先に決めます。1階の空いた部屋やもう1つのユニットに移る、日中は1階で過ごしてもらう、などです。移動は入居者の方の負担が大きいので、日数を短くできる工法を業者と相談します。
同じ小さな施設でも、小規模多機能とサ高住では事情が違います。それぞれの頼み先の選び方はサ高住の修繕は、共用部と居室で頼み先と負担を分けて決めますで書いています。
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モデルケース：定員18名（2ユニット）の木造2階建てのグループホーム
屋根の工事を、確認申請を含めて4か月の計画で進め、梅雨入りの前に終えました。雨の夜に職員がバケツを置きに行く対応は、月に3〜4回あったものが、工事のあとは0回になりました。工事の途中で手続きのために止まることも、追加の見積が出ることもありませんでした。
築24年のホームで、2階の廊下の天井にしみが広がっていました。地元の板金店からは「屋根を全部ふき替えましょう」と言われました。管理者は、2025年の改正で手続きが要る工事があると聞いていて、そのまま頼んでよいか迷っていました。手続きが増えると工事が遅れ、費用も上がるのではないかという心配もありました。
管理者は、法人の本部に竣工図と検査済証が残っていることを確かめ、板金店と建築士に一緒に小屋裏を見てもらいました。野地板やたる木の傷みが広く、屋根を作る材をすべて替える範囲が半分を超えていたため、確認申請をする前提で計画を組みました。決め手は、工事を始めてから傷みが見つかって止まるより、最初から日程を組めることでした。待つ間は傷んだ所をシートでふさぎ、雨の予報の日は夕方に天井を見回る決まりにしました。
図面が残っていたので建築士の調べは短く済み、申請から確認済証までも予定の日数に収まりました。足場がかかる3週間は、2階の窓の外を人が通ることを、入居者の方に毎朝伝えました。同じ時期に、申請の要らない階段の手すりの付け替えも済ませました。
このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。
平常時にしておくこと
住宅や店舗を転用した施設では、設備の容量や間取りの制約も加わります。確かめ方は転用した建物の修繕は、容量・間取り・法令を先に確かめますにあります。
グループホームやデイサービスの修繕で頼み先が見つからないときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。申請が要りそうな工事の進め方に迷うときも同じです。直したい場所の写真と、建物の階数・構造をお送りいただければ、頼み先の候補と進め方をお返しします。申請が要るかの最後の判断は、建築士と確認の窓口が行います。
瓦や金属板などの仕上げ材だけのふき替えなら要りません。野地板やたる木まで替えて、屋根を作る材をすべて改修する部分が屋根の半分を超えると、2025年4月から確認申請が要ります。契約の前に、小屋裏から下地の傷みの広さを見てもらいます。
対象です。階段は主要構造部で、かけ替えは大規模の修繕・模様替の例として国が示しています。すべり止めや手すりの取り付け、踏み板の一部の補修は対象になりません。
最後に判断するのは、市や県の建築の窓口か、指定確認検査機関です。施設は、工事の範囲と図面・写真をそろえて、業者と建築士に先に見てもらいます。業者の「たぶん要らない」だけで決めないことです。
審査だけで、法定で35日以内の期間がかかります。その前に建築士の調べと図面づくりが、工事のあとに完了検査が加わります。図面が残っているかどうかで、準備の日数が大きく変わります。
施行日の2025年4月1日以後に着工する工事に当てはまります。契約が3月より前でも、着工がそれ以後なら対象です。迷うときは、着工日と工事の範囲を示して建築の窓口に確かめます。
外装材だけの張り替えなら要りません。国の技術的助言で、外装材だけの改修や、外壁の内側からの断熱の改修は、大規模の修繕・模様替に当たらないとされています。外壁を作る材をすべて替える部分が外壁の半分を超えると当たります。
屋根のような建物の骨組みの修繕は、持ち主が受け持つのが基本です（民法第606条）。ただ、契約で分担を決めていることもあるので、契約書を先に読みます。確認申請の建築主も持ち主になることが多く、話をそろえてから業者を決めます。
法人の別の事業所が頼んでいる業者、地域の介護事業所からの紹介、地元の工務店や設備の店、の順に当たると早く見つかります。家庭用に近い設備が多いので、住宅の修理に慣れた店が合う場面もあります。
送迎の時間を外して来られるか、休業日や夕方の作業の割増、次も同じ人が来るか、を確かめます。急がない小さな修理を1件頼んでみると、時間の守り方や説明の仕方が分かります。
型番と設置年を控え、交換の見積を前もって取っておきます。止まった日は電気ポットのお湯で清拭や手洗いをつなぎ、入浴は近くの事業所の浴室を借りる約束をしておくと、慌てずに済みます。
出張費や最低の料金に届かないためです。急がない修理をためて、月に1回などまとめて頼みます。法人の近い事業所と同じ日に回ってもらうと、受けてもらいやすくなります。
年末年始や連休など、休みの続く時期に寄せます。終わる日を次の営業日の前日の昼ごろにしておくと、片づけと試運転、職員の確かめの時間がとれます。休日の作業の割増も、見積で確かめます。
施設の種類ごとの事情は施設種別ごと、頼み先の一覧は設備別の頼み先、ご相談の流れはご相談の流れにまとめています。
監修者
介護施設の営繕・設備管理に30年以上携わり、1,000施設を超える介護・高齢者施設の現場に関わってきました。グループホームやデイサービスなど小規模の介護施設で、確認申請が要る工事の見分け方と、修繕の頼み先の探し方・任せ方を監修しています。
制度や基準、費用の目安は変わることがあります。手続きや工事の前に、最新の資料と、現地を確かめた見積でご確認ください。
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