がんと家族の相談室
施設種別ごとの事情
サ高住の事務所には、居室の水回りや建具の修理の話が毎日のように届きます。壊れた物が入居者の方の持ち物なのか、住まいの設備なのかで、誰が頼んで誰が払うかも変わります。小規模多機能では、通いと泊まりで建物がほとんど休まず、止まったときの影響が大きくなります。この記事では、サ高住の修繕業者を共用部と居室で分けて選ぶ方法と、件数の多い修理の回し方、小規模多機能の備えを書きます。
構成：介護施設 修繕の窓口監修：鈴木貴行（介護施設営繕・修繕専門家）更新：読む時間：約18分
この記事が答える質問サ高住の修繕は、どんな業者に頼めばよい？小規模多機能の修繕業者は、どう選ぶ？
サ高住の修繕業者は、共用部と居室で分けて選びます。サ高住は住宅に近く、各戸にトイレと洗面があり、型によっては台所や浴室もあります。戸数分の設備があるので、修理の件数が多くなります。居室の修理は、賃貸借の契約と、壊れた物が入居者の方の持ち物かどうかで負担が分かれます。建物と共用部は介護施設の工事に慣れた業者、居室の水回りや建具は住宅の設備に強い業者に頼みます。急がない修理は、巡回の日にまとめて直す形が合います。小規模多機能は建物がほぼ1日動くので、夜と休日に来られる業者を先に決めます。
この記事の結論
サ高住の修繕は、1社にすべてを頼むより、共用部と居室で頼み先を分けたほうが回りやすくなります。建物や共用部の工事と、居室の水回りや建具の修理では、向いている業者が違うためです。費用を負担する人も、場所によって変わります。
| 場所・設備 | 頼み先の例 | 費用の負担（基本の形） |
|---|---|---|
| 建物（屋根・外壁・防水・共用の配管） | 建物の工事に慣れた業者、修繕の窓口 | 建物の持ち主。建物を借りて運営している場合は、持ち主との契約で決まる |
| 共用部（食堂・廊下・共用の浴室・エレベーター） | 介護施設の工事に慣れた業者、機器の保守会社 | 運営事業者 |
| 居室の備え付けの設備（トイレ・洗面・台所・浴室・給湯器） | 住宅の設備に強い業者 | 運営事業者。入居者の方の不注意による故障は入居者の方 |
| 居室の内装（壁紙・床・建具・鍵） | 住宅の内装や建具の業者 | 暮らしの中の傷みは運営事業者、不注意の傷は入居者の方 |
| 入居者の方の持ち物（家電・家具） | 入居者の方やご家族が選ぶ店 | 入居者の方 |
| 介護保険で借りている福祉用具（ベッドなど） | 貸している福祉用具の事業者 | 貸している事業者との決まりによる |
建物と共用部は、入居者の方が暮らす中での工事になるので、介護施設の工事に慣れた業者が向いています。居室の水回りや建具は、つくりがふつうの住宅に近く、住宅の修理を多くこなす業者のほうが、部品も手順もそろっています。
サ高住の多くは、建物の賃貸借の契約で住まいを貸しています。法人が建物を持ち主から借りて運営していることもあります。その場合は、建物の大きな修繕をどちらが受け持つかを、持ち主との契約で先に確かめます。
居室の修理を誰が受け持つかは、2つの問いで決まります。壊れた物が住まいの備え付けか、入居者の方の持ち物か。備え付けなら、壊れた原因がふつうの暮らしの中の傷みか、入居者の方の不注意か、です。
貸す側は、住まいを使うのに要る修繕をする義務を負います（民法第606条）。ただし、入居者の方の責めによって修繕が要るようになったときは、この限りではありません。実際の分け方は、賃貸借の契約書と重要事項説明書に書かれていることが多いので、修理の前に読み合わせます。
| よくある修理 | 負担の考え方 | 確かめること |
|---|---|---|
| トイレの詰まり | 紙おむつなど流してはいけない物が原因なら、入居者の方の負担になることがある | 業者に原因を書いてもらう |
| 温水洗浄便座の故障 | 備え付けなら運営事業者、持ち込みなら入居者の方 | 入居のときの設備の一覧 |
| エアコンの故障 | 備え付けか、入居者の方の持ち込みかで分かれる | 室外機の銘板と、設備の一覧 |
| 壁紙の汚れや床の傷 | 暮らしの中の傷みか、不注意の傷かで分かれる | 入居のときの写真 |
| 鍵をなくしたときの交換 | 入居者の方の負担と決めていることがある | 契約書の鍵の決まり |
| 電球の交換 | 消耗品として、入居者の方の負担と決めていることがある | 契約書と、契約のときの説明書 |
入居のときに、備え付けの設備の一覧と居室の写真を残しておくと、負担の話がしやすくなります。退去のあとの原状回復をどう分けるかは退去の原状回復は、修繕と改修を分けると負担が決まりますにまとめています。
相談・見積は無料｜お断り可・理由は不要
設備が止まったら、
写真1枚から相談できます。
サ高住の登録の基準では、各戸に台所・水洗便所・収納設備・洗面設備・浴室を備えることが求められます。共用部に十分なものがあれば、台所・収納設備・浴室は各戸に置かなくてもよいとされています。つまり、どのサ高住でも、トイレと洗面は戸数分あります。
50戸なら、便器が50台、洗面台が50台です。台所や浴室、給湯器が各戸にある型では、その数も加わります。1台ずつの故障は少なくても、合わせると修理の話は毎週のように出てきます。
| 設備 | 出やすい修理 | 件数を減らす手当て |
|---|---|---|
| トイレ | 詰まり、タンクの水が止まらない、便座の故障 | 流してよい物を、入居者の方とご家族に伝える |
| 洗面・台所の水栓 | 水漏れ、レバーの固さ、排水の流れの悪さ | パッキンなどの部品を、同じ型でまとめて持つ |
| 浴室 | 水栓、シャワーホース、換気扇、排水口のつまり | 換気扇のフィルターの掃除を、巡回の項目に入れる |
| 給湯器 | エラーの表示、お湯の温度が落ち着かない | 設置年を記録し、更新の時期を読む |
| 建具・鍵 | 引き戸の重さ、鍵の不具合、戸当たりの外れ | 戸車や錠の型をそろえて記録する |
| 照明・エアコン | 電球の切れ、リモコンの故障、効きの弱さ | フィルターの掃除と、点検の月を決める |
同じ型の設備が戸数分あることは、件数が増える反面、利点にもなります。部品をまとめて持て、直し方も同じなので、慣れた業者なら1件の時間が短くなります。ただ、同じ年に付けた設備は、同じころに壊れ始めます。戸ごとの型番と設置年は、機器の台帳にまとめておきます。作り方は機器台帳は、竣工図と現地と保守の会社の3つで作りますにあります。
トイレの詰まりのように、職員が先に手当てできる修理もあります。職員でできることとその先の線引きはトイレが詰まった・水が止まらない。職員でできることは、ここまでですにまとめています。
修理の件数が多い施設で、1件ずつ業者を呼ぶと、職員の電話の時間も、業者の出張費もかさみます。修理の話を1か所で受け、急ぐものとそれ以外を分け、急がない修理は巡回の日にまとめて直す形にすると、件数が多くても回ります。
| 回し方 | 中身 | 決めること |
|---|---|---|
| 受付を1か所に | 入居者の方からの修理の話を、事務所の1冊の帳面で受ける | 受ける人、受ける時間、聞くこと |
| 急ぐ線を決める | 水が止まらない、鍵がかからない、お湯が出ないは当日に呼ぶ | 当日に呼ぶ業者と、夜の連絡先 |
| 巡回の日にまとめる | 急がない修理を、週1回や月2回の巡回の日にまとめて直す | 巡回の頻度、1回の時間、費用の形 |
| 戸ごとに記録する | 部屋番号・設備・症状・直した内容・費用を残す | 記録の様式と、置き場所 |
巡回の頻度は、月の修理の件数を、1回の巡回で直せる件数で割って決めます。1日の巡回でどれだけ直せるかは小さな修繕は、月1回の巡回で1日7〜10件を直せますで書いています。巡回を定期の契約にするときの頻度・範囲・費用の決め方は定期の営繕契約は、頻度・範囲・費用の順に決めますにあります。
巡回の業者が忙しい時期や、急ぎが重なった日のために、もう1つ頼み先を持っておくと安心です。居室のドアの修理で、いつもの業者が忙しかったときに、窓口に相談した方の声です。
こういうサービスは初めてだったので正直どうかなと思っていたのですが、修繕したい場所と状況を伝えるだけで相談できたので、思っていたより簡単でした。
ご利用者の声 東京都内・介護施設／施設管理・営繕担当
取材にもとづき掲載しています（施設名は非公開）。内容はご本人の申告によるもので、個人の感想です。
サ高住の居室は、入居者の方が借りている住まいです。修理のために業者が入るときは、介護施設の居室よりも、住まいとしての決まりを重く見ます。段取りを先に決めておくと、件数が多くても行き違いが起きにくくなります。
入居者の方が、持ち物の修理のために自分で業者を呼ぶこともあります。その場合も、外の業者が入る日時を事務所に一言伝えてもらう決まりにすると、安否確認や防犯の面で安心です。認知症のある入居者の方への声かけや作業の配慮は認知症のある方への配慮は、工事の段取りで変化を小さくすることですにまとめています。
小規模多機能型居宅介護は、通い・泊まり・訪問を1つの事業所で組み合わせるサービスです。登録定員は29人以内で、通いは1日18人以内、泊まりは1日9人以内と決められています。訪問は職員が出かけますが、通いと泊まりで、建物は朝から翌朝までほとんど休みません。
| 時間帯 | 主に動く設備 | 止まったときに困ること |
|---|---|---|
| 朝 | 給湯、トイレ、厨房、玄関まわり | 泊まりの方の身じたくと朝食、送迎の出発 |
| 日中 | 浴室、厨房、空調、洗濯機 | 通いの方の入浴と昼食 |
| 夕方 | 玄関まわり、厨房、照明 | 送迎の受け入れと夕食 |
| 夜 | 空調、呼び出しの機器、照明、洗濯機 | 泊まりの方の安全と、夜勤の職員の見守り |
同じ定員のデイサービスなら、夕方から朝までは建物が空きます。小規模多機能では、その時間にも泊まりの方がいます。浴室や洗濯機、空調、厨房の機器は、デイサービスより長い時間動き続けるので、傷みも早く出ます。日中だけ通う施設の事情は木造2階の屋根や階段を作り直すなら、2025年4月から確認申請が要りますで書いています。
小規模多機能では、1つの設備が通いと泊まりの両方を支えています。止まると、日中の通いの予定と、夜の泊まりの暮らしが、同時に崩れます。つなぎの方法を、設備ごとに決めておきます。
| 止まる設備 | 通いへの響き | 泊まりへの響き | つなぎ |
|---|---|---|---|
| 浴室・給湯 | 入浴の予定が組めない | 夜の清拭や、朝の洗面のお湯 | 清拭に替え、入浴の日を振り替える |
| 洗濯機・乾燥機 | 汚れ物がたまる | シーツや寝具の替え | 貸しリネン、コインランドリー |
| 空調 | 日中の室温 | 夜の室温と眠り | 置き型の冷暖房、部屋を移る |
| 厨房の機器 | 昼食とおやつ | 夕食と朝食 | 配食、卓上の調理器 |
| 呼び出しの機器 | 日中は職員の目が届きやすい | 夜の見守りが手薄になる | 見回りの回数を増やす |
小規模多機能の工事は、泊まりの方が少ない日の日中や、通いの方が少ない曜日に寄せます。どの時間帯も誰かが建物を使っているので、1日で終わらない工事は、部屋を区切って少しずつ進めます。
夜や休日に止まったときに、誰に電話するかも決めておきます。夜の設備のトラブルの電話を、職員の携帯に集めない体制の組み方は夜間の設備トラブル、電話は誰の携帯に鳴っていますかにまとめています。土日祝に頼める業者を平日のうちに決めておく方法は土日祝に修理を頼める業者は、平日のうちに決めておきますにあります。
介護施設に慣れた業者かどうかを、最初の電話と段取りで見分ける方法の全体は「介護施設専門」に、資格や登録はありません。慣れているかは、段取りで見分けますにまとめています。サ高住と小規模多機能では、次の場面での答え方を聞くと、慣れの中身が分かります。
| 場面 | 聞くこと | 慣れた業者の答えの例 |
|---|---|---|
| サ高住の居室に入る | 入居者の方が在室のとき、どう作業しますか | 事務所の職員と一緒に入り、声をかけてから始める |
| 同じ型の設備の修理 | 同じ型の部品を、まとめて持ってもらえますか | よく替える部品を車に積み、型番を記録する |
| 件数の多い修理 | 1回の巡回で、何件くらい直せますか | 件数と時間の目安と、残ったときの扱いを答える |
| 小規模多機能の夜 | 夜や休日に止まったら、どう動きますか | 電話で症状を聞き、つなぎの方法を先に伝える |
| 費用の分け方 | 入居者の方の負担になる修理を、分けて請求できますか | 部屋番号ごとに明細を分ける |
答えを聞いたら、最初の3か月を試しの期間にします。巡回の日に直した件数、話を受けてから直るまでの日数、入居者の方からの問い合わせの数を、前の3か月と比べます。数字で比べると、続けるかどうかを上に説明しやすくなります。
当窓口は、フォームとLINEで24時間ご相談を受け付けています（お電話の受付はありません）。1回のご依頼で最大3社の見積をそろえられ、相談と見積は無料で、お断りもできます。いつもの業者で回っている修理まで移す必要はなく、手の回らない分野や比べたい工事だけのご相談でもかまいません。
モデルケース：60戸のサービス付き高齢者向け住宅
居室の修理で業者が来る回数が、月に15回ほどから、週1回の巡回を中心に月6回ほどに減りました。急がない修理が直るまでの日数は、10日ほどから5日以内になりました。入居者の方の負担になる修理は、部屋番号ごとの明細で説明できるようになりました。請求についてのご家族からの問い合わせは、月に3〜4件から0〜1件になりました。
開設から8年目のサ高住で、各戸にトイレ・洗面・台所があります。修理の話が事務所に毎日のように届き、職員はそのたびに近くの水道屋や電器店に電話をかけ、1件ずつ来てもらっていました。誰が払うかもその場の判断になりがちで、あとからご家族に説明し直すことがありました。
事務所の受付を1冊の帳面にまとめました。当日に呼ぶ修理（水が止まらない・お湯が出ない・鍵がかからない）と、それ以外を分けました。それ以外は毎週木曜の巡回でまとめて直すことにし、住宅の設備に強い業者と3か月の試しの契約を結びました。迷ったのは、巡回にすると入居者の方を待たせてしまわないかという点でした。決め手は、入居者の方に「次の木曜に直ります」と日にちを言えることでした。
同じ型の水栓のパッキンや便座の部品を業者が車に積むようになり、1回の巡回で直る件数が増えました。設置から8年の給湯器の修理が続いていることも記録で分かり、翌年度に更新の予算を組みました。
このモデルケースは、介護施設でよく起きる流れをもとに組み立てた例です。実在の施設のお話ではありません。
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サ高住と小規模多機能の修繕では、同じような行き違いがくり返し起きます。どれも、先に決めごとを1つ置くだけで防げることが多いものです。
| 起きやすいこと | 起きる理由 | 防ぎ方 |
|---|---|---|
| 入居者の方の負担かどうかで、もめる | 原因と契約の決まりが、その場で分からない | 業者に原因を書いてもらい、契約書と合わせて説明する |
| 同じ修理を、2つの業者に頼んでしまう | 入居者の方が職員の何人かに伝えている | 受付を1冊の帳面にして、受けた人を書く |
| 急ぎの修理が、巡回の日まで待たされる | 急ぐ線が決まっていない | 当日に呼ぶ修理を、3つほどに絞って貼り出す |
| 小規模多機能の夜に、誰も呼べない | 夜の連絡先が、職員の頭の中にしかない | 設備ごとの連絡先を、夜勤の机に置く |
| 同じ設備の故障が、何度も続く | 戸ごとの記録がなく、続いていることに気づかない | 月ごとに記録を見て、3回目で更新を考える |
記録は、修理のためだけでなく、翌年度の予算の材料にもなります。どの設備に何件の修理があり、いくらかかったかが分かれば、更新を前倒しするかどうかを、数字で判断できます。
平常時にしておくこと
有料老人ホームで、居室の回転と共用部から外注の範囲を決める考え方は有料老人ホームの営繕は、居室の回転と共用部で外注の範囲を決めますにあります。
サ高住や小規模多機能で、居室の修理の頼み先を探しているときは、窓口にフォームかLINEでご相談ください。共用部の工事を比べたいときも同じです。戸数や定員と、よく出る修理の中身をお送りいただければ、頼み先の分け方と候補をお返しします。
建物と共用部は介護施設の工事に慣れた業者、居室の水回りや建具は住宅の設備に強い業者に、分けて頼むと回りやすくなります。修理の件数が多いので、急がない修理は巡回の日にまとめて直してもらう形が合います。
備え付けのトイレは、運営事業者が直すのが基本です。紙おむつなど流してはいけない物が原因なら、入居者の方の負担になることがあります。業者に原因を書いてもらい、契約書の決まりと合わせて説明します。
持ち物の修理なら、入居者の方が自分で頼めます。住まいの備え付けの設備は、事業者に先に伝えてもらいます。外の業者が入る日時を事務所が知っていると、見守りと防犯の面で安心です。
暮らしの中の傷みによる備え付けの設備の修理は、事業者の負担が基本です。入居者の方の不注意による故障や、契約で決めた消耗品の交換は、入居者の方の負担にできます。どちらに当たるかは、業者の書いた原因で説明します。
修理の話を事務所の1冊の帳面で受け、受けた人と日時を書きます。水が止まらない、お湯が出ない、鍵がかからない、など当日に呼ぶ修理を決め、それ以外は巡回の日に回します。
月の修理の件数を、1回の巡回で直せる件数で割って決めます。急がない修理が月に20件ほど出るなら、月2〜3回が目安になります。急ぎの修理は、巡回を待たずに呼べる先を別に決めます。
戸ごとの設置年を記録し、修理が続き始めた設備から更新の予算を組みます。同じ型の部品をまとめて持っておくと、更新までの修理が早く済みます。
通いと泊まりで建物がほぼ1日動き、少ない台数の設備が長い時間使われるためです。浴室・洗濯機・空調・厨房の機器は、同じ定員のデイサービスより動く時間が長くなります。
泊まりの方を空調の効く部屋に移し、置き型の冷暖房でつなぎます。夜に来られる業者と、電話で症状を伝えて指示をもらえる先を、平常時に決めておきます。
泊まりの方が少ない日の日中や、通いの方が少ない曜日に寄せます。どの時間帯も誰かが建物を使っているので、1日で終わらない工事は、部屋を区切って少しずつ進めます。
在室の入居者の方への声かけ、部屋番号ごとの明細、同じ型の部品の持ち方を聞きます。最初の3か月を試しの期間にして、直した件数と直るまでの日数を前と比べます。
ふつうの暮らしでできた傷みや、年数がたって古くなった分は、事業者の負担が基本です。入居者の方の不注意による傷は、入居者の方の負担になります（民法第621条）。入居のときの写真があると、話し合いが早く済みます。
施設の種類ごとの事情は施設種別ごと、頼み先の一覧は設備別の頼み先、ご相談の流れはご相談の流れにまとめています。
監修者
介護施設の営繕・設備管理に30年以上携わり、1,000施設を超える介護・高齢者施設の現場に関わってきました。サービス付き高齢者向け住宅と小規模多機能型居宅介護の修繕で、頼み先と費用の負担の分け方、件数の多い修理の回し方を監修しています。
制度や基準、費用の目安は変わることがあります。手続きや工事の前に、最新の資料と、現地を確かめた見積でご確認ください。
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